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Encontro Nacional do IRIB Discute os Efeitos da Recém-aprovada MP da Regularização Fundiária

Representantes do Ministério das Cidades e registradores imobiliários debatem as inovações da matéria aprovada ontem pelo Senado Federal e que segue para sanção presidencial

Menos de 24 horas após a aprovação pelo Congresso Nacional da Medida Provisória nº 759/2016 (PLV nº12/2017), que segue para sanção presidencial, o IRIB promoveu uma inédita e grande discussão sobre os avanços da lei que será um marco no Direito urbanístico brasileiro e que tem como um de seus protagonistas o Registro Imobiliário. Como palestrantes, dividiram a mesa de debates os representantes do Ministério das Cidades, Rodrigo Numeriano Dantas e Sílvio Eduardo Marques Figueiredo, os registradores de imóveis João Pedro Lamana Paiva e Gustavo Faria Pereira, e o coordenador do programa de regularização fundiária do Estado de São Paulo, Renato Guilherme Góes.

O painel “Regularização Fundiária – Reflexões sobre as inovações legislativas” abre o terceiro dia da 44ª edição do Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, que ocorre até sábado (3/6), em Curitiba/PR, reunindo cerca de 380 pessoas. Participou como debatedor o diretor de Tecnologia da Informação do IRIB e registrador imobiliário em São Paulo/SP, Flauzilino Araújo dos Santos, e presidiu o painel o registrador de imóveis em Votuporanga/SP, Bruno Berti Filho.

O primeiro convidado a tratar dos impactos e reflexos da MP 759/2016 foi o diretor do Departamento de Assuntos Fundiários Urbanos do Ministério das Cidades, Silvio Eduardo Marques Figueiredo. A intenção do governo federal, segundo ele, foi estabelecer um novo marco legal que desburocratiza, simplifica e destrava os processos de regularização fundiária. Dados de fontes diversas, segundo o palestrante, apontam que o Brasil possui mais de 50% dos seus imóveis urbanos com alguma irregularidade fundiária. “Isso significa que aproximadamente 100 milhões de pessoas moram em imóveis irregulares e estão privadas de algum tipo de equipamento urbano ou comunitário”.

Sílvio Figueiredo lembrou que, apesar da existência de uma lei importante, a Lei nº 11.977/2009, várias situações não tinham previsão legal e agora, que foram contempladas na Medida da Provisória, cujo original foi elaborado com a participação de diversos segmentos envolvidos na regularização, entre eles o Registro de Imóveis. “Entendo que o registrador de imóveis é o principal ator da regularização fundiária. Desde o princípio, os registradores participaram do Grupo de Trabalho ‘Rumos da Política Nacional de Regularização Fundiária’, que elaborou a MP, entre eles o diretor do IRIB Flauzilino Araújo dos Santos”, salientou.

No rol de novos institutos criados pela MP 759, Sílvio Figueiredo destaca a legitimação fundiária. “Esse novo instrumento possibilita a aquisição de direito de propriedade àquele que detiver área pública ou possuir área privada, integrante de núcleo urbano informal existente até 22 de dezembro de 2016. Por ser ato único de registro e aquisição originária, a unidade imobiliária restará livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames e não incide em uma série de tributos de transferência como o ITBI e ITCMD”, explicou.

Mais segurança jurídica para a moradia

Chefe da Consultoria Jurídica do Ministério das Cidades, Rodrigo Numeriano Dubourcq Dantas afirmou que o objetivo da Medida Provisória foi trazer maior segurança à moradia. “Esse esforço do governo federal, juntamente com o IRIB e outras instituições, vem corrigir uma falha de segurança, pois faltavam mecanismos eficazes para que, além da titulação, ocorresse a realização do direito social à moradia. A regularização fundiária, nos moldes propostos, é muito mais que uma política de entrega de títulos, pois contempla medidas urbanísticas, ambientais e sociais, além de procedimentos de correção, administração e prevenção de riscos”, enumera o conferencista.

Na opinião de Rodrigo Numeriano, entre as várias novidades da nova lei, sobressai o direito de laje. Esse novo instrumento viabiliza a titulação de duas famílias residentes em unidades habitacionais sobrepostas, no mesmo lote, de forma que cada uma tenha sua matrícula, possibilitando que os moradores dessas unidades unifamiliares possam alienar autonomamente seus imóveis, além de criar uma nova mercadoria, no mercado imobiliário, que é “a laje”, passível de alienação.

“O direito real de laje permite a titulação sobreposta da moradia em perspectiva vertical. O condomínio urbano simples, por sua vez, trata da sobreposição solidária da moradia em perspectiva horizontal. Dessa forma, conseguimos dar soluções de segurança jurídica a situações que já estavam postas. O Direito Civil brasileiro, dessa forma, se curva à realidade”, afirmou.

Um dos importantes gestores da regularização fundiária, o coordenador institucional do Programa Cidade Legal da Secretaria de Estado da Habitação do Estado de São Paulo, Renato Guilherme Góes, disse que, desde o final de 2016, quando o governo federal editou a Medida Provisória nº 759, o mundo jurídico se debruça sobre o assunto, buscando entender as modificações apresentadas. “A conversão da MP em lei exige um esforço dos estados e dos municípios no sentido de se debruçarem sobre o texto, para produzir uma grande hermenêutica jurídica, pois suas legislações precisarão ser adequadas. E vocês, registradores de imóveis, não esperem as prenotações e os procedimentos de dúvidas, provoquem as Corregedorias estaduais e iniciem um debate para a atualização dos normativos da regularização fundiária”, aconselhou Renato Góes.

De acordo com o palestrante, o PLV nº 12/2017 não apenas referendou vários assuntos tratados na Medida Provisória como também inovou, superando lacunas do texto inicial, corrigindo imperfeições e criando novos instrumentos jurídicos pertinentes. “Surgem, agora, no Direito Civil e Urbanístico pátrio diversos institutos como a ‘legitimação fundiária’, o ‘direito de laje’, o ‘condomínio urbano simples’, o ‘condomínio de lotes’ e o ‘loteamento com acesso controlado’. Todo o procedimento da regularização fundiária urbana – tanto na esfera administrativa quanto registral – sofreu diversas e impactantes alterações. Novas regras, prazos e instrumentos jurídicos foram apresentados ao operador do Direito, que precisará, em tempo hábil, assimilar e colocar em prática esse novo e ousado regramento legislativo”, afirmou.

Vice-presidente do IRIB para o Estado de Goiás e registrador de imóveis em Silvânia, Gustavo Faria Pereira centrou sua apresentação nos institutos da legitimação fundiária ou da legitimação de posse. O palestrante abordou as origens desses institutos jurídicos, suas semelhanças e diferenças, bem como a correlação com a usucapião e a desapropriação.

“A legitimação fundiária ou a legitimação de posse surgem como instrumentos, dentre os vários disponíveis, para implementar a regularização fundiária, que exige um diálogo institucional visando reconhecer ou tirar da marginalidade os núcleos informais que se encontram em situação consolidada, os quais podem ser vistos em praticamente todos os centros urbanos do país. Esses procedimentos tornam-se vetores de implementação aos direitos de personalidade e dignidade humana, bem como o direito à cidade, conforme preconizado por Henri Lefebvre.”, comentou Gustavo Faria.

Aperfeiçoamento dos instrumentos registrais

Registrador de imóveis em Porto Alegre/RS e membro nato do Conselho Deliberativo do IRIB, João Pedro Lamana Paiva iniciou sua apresentação dizendo que hoje o Brasil vive um momento ímpar, bastando apenas a sanção do presidente da República para o surgimento de uma lei que efetivará a regularização dos imóveis urbanos e rurais no país. “A nova lei também vai aperfeiçoar os instrumentos registrais. São muitas novidades e alterações, e isso exigirá do registrador de imóveis um esforço de atualização de seus conhecimentos. O preparo dos operadores da regularização fundiária é que fará toda a diferença, e isso terá reflexos em cada comunidade”,

Segundo Lamana Paiva, hoje é possível afirmar que só não regulariza imóvel quem não quer, porque já dispomos de mecanismos para tanto, em especial as Regularizações Fundiárias Urbana (REUrb-S e REUrb-E) e a Regularização Fundiária Rural. Por isso, é tão importante conhecer os conceitos, objetivos e procedimentos, quem está habilitado para promovê-las, quais as espécies de aplicação e etapas a percorrer, quando e onde há a viabilidade de implantação e onde elas não poderão ser implementadas etc. “A cooperação entre todos os agentes envolvidos é fundamental, o que exige do registrador imobiliário postura proativa, apontando caminhos e colocando-se à disposição da sociedade para a resolução dos seus conflitos. Assim a atividade registral imobiliária sairá prestigiada e fortalecida”, acredita.

No entendimento do registrador de imóveis gaúcho, a regularização fundiária é um conceito aberto e amplo, que se relaciona com todos os mecanismos e institutos que promovem a adequação e a conformação de um empreendimento imobiliário ao regramento posto. “A regularização fundiária é mais do que constou da Lei nº 11.977/09 e agora da MP nº 759/2016. Deve se referir ao cumprimento e à observância dos meios normais (ordinários) de se alcançar a formalidade jurídica (loteamentos, incorporações etc.). Devemos focar na prevenção, concentrando esforços para viabilizar as regularizações ordinárias e evitar a propagação de situações clandestinas”.

Palestra – Rodrigo Numeriano Dantas

Palestra – Sílvio Eduardo Marques Figueiredo

Palestra – Renato Guilherme Góes

Palestra – Gustavo Faria Pereira

Palestra – João Pedro Lamana Paiva

Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB