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Síntese de Matérias Registrais

DIREITO REGISTRAL IMOBILIáRIO
João Pedro Lamana Paiva
Registrador / Tabelião de Protesto
www.lamanapaiva.com.br

 

 

SÍNTESE DE MATÉRIAS REGISTRAIS

 

1. GEORREFERENCIAMENTO

2. PL nº 3.057/00

3. M.P. 292/06

4. AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO



1. GEORREFERENCIAMENTO

 

DECRETO Nº 4.449/02 – ANTES

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DECRETO Nº 5.570/05 – AGORA

1. Interconexão Necessária - Registro de Imóveis e Incra: informações por correspondências normais, com envio de certidão da matrícula pelo Registro de Imóveis, ao passo que o INCRA deveria informar por escrito (revogado o §2º do art. 4º e alterado o caput do art. 5º).

 

 

1. Interconexão Necessária - Registro de Imóveis e Incra: informações por meio eletrônico, dispensando o papel; para isso, será necessária a criação de um sistema específico, a exemplo da DOI (caput do art. 5º).

Art. 5º. O INCRA comunicará, mensalmente, aos serviços de registros de imóveis os códigos dos imóveis rurais decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento e unificação, na forma prevista no § 1o do art. 4o.

 

DECRETO Nº 4.449/02 – ANTES

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DECRETO Nº 5.570/05 – AGORA

2. Retificação:

2.1. O Georreferenciamento não servia, por si só, como meio de retificação do registro (alterados os §§3º ao 5º do art. 9º).

2.2. Perante o Juiz de Direito competente (alterado o §8º do art. 9º).

 

 

2. Retificação:

2.1. O Georreferenciamento é considerado uma nova forma de retificação do registro (alterados os §§3º ao 5º do art. 9º).

2.2. Perante o Registrador (§8º do art. 9º).

 

§8º. Não sendo apresentadas as declarações constantes do §6º, o interessado, após obter a certificação prevista no § 1º, requererá ao oficial de registro que proceda de acordo com os §§2º, 3º, 4º, 5º e 6º do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973.

               

DECRETO Nº 4.449/02 – ANTES

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DECRETO Nº 5.570/05 – AGORA

3. Limites de Aumento/Diminuição de Área: Havia remissão a legislação “não existente” (alterado o §4º do art. 9º).

 

 

3. Limites de Aumento / Diminuição de Área: Afastado o limite anteriormente estabelecido (§4º do art. 9º).

 

§ 4º.  Visando a finalidade do § 3º, e desde que mantidos os direitos de terceiros confrontantes, não serão opostas ao memorial georreferenciado as discrepâncias de área constantes da matrícula do imóvel.

     

Problema do Aumento de Área

     Discute-se se há limite de aumento de área para que se permita a realização da averbação de retificação pela forma consensual.

 

     Ex.: Se o imóvel tinha 500m² e está sendo retificado para 700m², como proceder?

 

     Há entendimento que permite a retificação se ela for realizada intramuros, independentemente da área retificada. O entendimento contrário, exige título de aquisição da propriedade (registro de mandado de usucapião).

 

O entendimento do Doutor Venício Antônio de Paula Salles, é no sentido de que deve-se … conjugar esta exigência como o art. 500 do Estatuto Civil, que admite como razoável e dentro das diferenças normais e aceitáveis de uma medição, uma variação de até 5% (cinco por cento), de forma que, se a expansão de medidas não ultrapassar este percentual, a necessidade de levantamento dos confrontantes não se mostra necessária. Evidentemente que tal exigência de apuração da medida dos confrontantes somente se justifica em circunstâncias excepcionais, não se aplicando, por razões óbvias, aos imóveis rurais. Mas nos casos de divisas instáveis ou que registrem expansão superior a 5% (cinco por cento), tal exigência se justifica, posto que a questão de retificação atua sobre a titularidade patrimonial, de forma que a ciência ou anuência dos confrontantes deve vir cercada dos melhores esclarecimentos possíveis.

 

     Assim, parece ser possível a retificação de área superior a cinco por cento (5%), mas, para isso, os imóveis confrontantes também deverão integrar o levantamento, isto é, deverão ser perfeitamente descritos, localizados, caracterizados, a fim de permitir a certeza de que não houve a sobreposição de áreas.

 

     Para o Brilhante Registrador Mário Pazutti Mezzari, Titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona da Comarca de Pelotas-RS, será o feeling do Registrador que permitirá firmar o seu posicionamento diante do pedido. Será na conversa com o requerente, no conhecimento que os documentos possam proporcionar, será na diligência in loco, que o Registrador poderá acatar ou não o pedido.

 

    Já para o Registrador Eduardo Agostinho Arruda Augusto, Titular do Registro de Imóveis de Conchas-SP, não existe limite de diferença de área entre a descrição tabular e o levantamento atual para decidir pelo deferimento ou não da retificação; o que existe é a obrigatoriedade de a divergência não representar acréscimo ou diminuição, mas tão-somente erro do registro – lógico que, quanto maior a divergência, maior a necessidade de comprovação de ser erro do registro e não inclusão indevida de área na retificação; neste caso, estão presentes os indícios que permitem a denegação do pedido, devendo as provas serem muito robustas para permitir a retificação.

 

   Particularmente, como regra, entendo que para a retificação de imóveis urbanos deve ser aplicado o limite de 5%. Todavia, como exceção, dependendo de cada caso, tal limite não será obstáculo para a retificação, podendo ser ultrapassado, exigindo do Registrador cautelas maiores na análise da documentação.

 

     Já para os imóveis rurais, o critério não pode ser rígido porque as descrições primitivas quase sempre são precárias. Este é um padrão de entendimento, não significando que não poderão ocorrer exceções.

 

     Penso que cada caso deverá ser analisado isoladamente com base nas provas apresentadas, com critérios uniformes de exigências.

               

DECRETO Nº 4.449/02 – ANTES

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DECRETO Nº 5.570/05 – AGORA

4. Respeito às Divisas do Imóvel: Era obrigação o respeito às divisas (alterados os §§3º e 4º do art. 9º).

 

 

4. Respeito às Divisas do Imóvel: Esta obrigação foi afastada (§§3º e 4º do art. 9º).

 

§ 3º. Para os fins e efeitos do §2º do art. 225 da Lei nº 6.015, de 1973, a primeira apresentação do memorial descritivo segundo os ditames do § 3º do art. 176 e do § 3º do art. 225 da mesma Lei, e nos termos deste Decreto, respeitados os direitos de terceiros confrontantes, não caracterizará irregularidade impeditiva de novo registro desde que presente o requisito do § 13 do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973, devendo, no entanto, os subseqüentes estar rigorosamente de acordo com o referido §2º, sob pena de incorrer em irregularidade sempre que a caracterização do imóvel não for coincidente com a constante do primeiro registro de memorial georreferenciado, excetuadas as hipóteses de alterações expressamente previstas em lei.

§4º. Visando a finalidade do §3º, e desde que mantidos os direitos de terceiros confrontantes, não serão opostas ao memorial georreferenciado as discrepâncias de área constantes da matrícula do imóvel. 

               

               

DECRETO Nº 4.449/02 – ANTES

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DECRETO Nº 5.570/05 – AGORA

5. Atos Registrais: Apenas havia previsão para averbar o memorial georreferenciado, mas não para abrir matrícula (alterado o §5º do art. 9º).

 

 

5. Atos Registrais: Agora, após a averbação, se abre a matrícula com a descrição georreferenciada (§5º do art. 9º).

 

§5º. O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior no serviço de registro de imóveis competente, mediante requerimento do interessado, contendo declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que foram respeitados os direitos do