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A Expressão "Mais Ou Menos" No Registro Imobiliário

 Boletim do IRIB 164 (Janeiro 91)


A EXPRESSãO “MAIS OU MENOS” NO REGISTRO IMOBILIáRIO

Tem-se deparado, amiúde, com a apresentação, para registro, de títulos em que se descrevem as dimensões (áreas) dos imóveis alienados mediante o emprego da locução “mais ou menos”, configurando, portanto, uma imprecisão nas suas características.

Até o advento da Lei 6.015/73, havia um registro específico para cada ato, conforme a sua natureza, e um livro próprio para cada classe de registro. Os atos translativos e declaratórios de direitos reais, por exemplo, competiam ao Livro 3, de transcrição das transmissões; os atos oneradores, em geral, eram atribuídos aos demais livros.

A mais importante das várias alterações introduzidas no procedimento do Registro de Imóveis pela Lei 6.015/73 foi a criação de um sistema de matrícula para cada imóvel.

O sistema de matrícula constituiu o primeiro passo para a instauração de um regime imobiliário cadastral no Brasil. a Lei procurou estabelecer uma sistemática que proporcionasse ao Registro de lmóveis os meios de promover, com mais eficiência, a identificação dos imóveis. Daí a importância dos arts. 176, 225 e 227 da Lei 6.015/73 e, ainda, no Rio Grande do Sul, do Provimento 5/75 – CGJ, obrigando à caracterização minuciosa e precisa dos imóveis.

A legislação anterior (Decreto 4.857/39) já exigia a configuração exata dos imóveis (descrição) nos títulos a serem registrados.

O saudoso SERPA LOPES, dissertando sobre o assunto, assim se manifestou:

“Podemos asseverar, sem receio de contestação, tratar-se de um dos mais importantes requisitos – referia-se, o autor, aos característicos e confrontações do imóvel -, não somente porque, como os demais, representa um dos elementos integrantes da própria transcrição, senão também por estar destinado a representar e desempenhar papel de grande relevo, no sentido de dar ao Registro Imobiliário uma das peças necessárias ao fim a que se destina: a certeza do domínio.

“Não se compreende que um imóvel possa ser transcrito ou inscrito com deficiências a respeito de seus característicos e confrontações.

“Pela expressão – característicos e confrontações – compreende-se tudo quanto concerne às medições e confrontações do imóvel.

Se existirem medições imprecisas ou se elas não são consignadas perfeitamente nos títulos, se se ignoram as confrontações, há o recurso à ação demarcatória ou a de aviventação de marcos. E nem para outro mister foram elas criadas no art. 569 do Código Civil” (grifou-se) – Tratado dos Registros Públicos, 3.° ed., vol. lV, 1957, p. 429.

Compila, o Tratadista, em poucas palavras, todos os argumentos necessários para a boa orientação é a perfeita descrição do imóvel.

Ocorre que essa determinação não vem sendo cumprida com o devido rigor. a perdurar tal situação, isto é, se os Oficiais de Registro de Imóveis e os Tabeliães se omitirem no cumprimento das disposições legais, nenhum passo dar-se-á para o aprimoramento do regime imobiliário pátrio.

Ademais, erros pretéritos, na sistemática registral, não autorizam que sejam repetidos.

lnegavelmente, a Lei 6.015/73 representou um considerável avanço em termos de aperfeiçoamento dos Registros Públicos, ensejando sua simplificação e racionalização, a par de permitir a mecanização dos serviços e o emprego das técnicas operacionais modernas. Especialmente no Registro de Imóveis, ao adotar a matrícula (fólio real), figura que modificou radicalmente a sistemática tradicional do registro, proporcionando a atual cadastração imobiliária. e com o mérito, ainda, de aproximar bastante o sistema brasileiro do germânico, considerado o mais perfeito por alguns especialistas na matéria, e que também restou implantado na Argentina (art. 227).

Desta forma, cumpre consignar que, tanto no sistema anterior, como no atual, já era obrigatória a descrição do imóvel com justeza. é a aplicação do chamado princípio da especialidade, a exigir que cada unidade imobiliária figure completa e corretamente caracterizada no Registro de Imóveis.

Entretanto, claro está que há uma distinção entre dois sistemas: num, eram transcritos todos os títulos, ou seja, a cada transação transcrevia-se o título apresentado; noutro, é aberta a matrícula do imóvel, com todas as características e confrontações, e inseridos os atos registrais.

Também é óbvio que não se está falando de vendas ad corpus ou ad mensuram, previstas no art. 1.136 do Código Civil. Cogita-se, aqui, de venda certa e determinada, com discriminação da área total da propriedade.

A propósito, analisando a venda de imóvel e o registro, escreve o mestre AFRâNIO DE CARVALHO:

“O Código Civil prevê, no art. 1.136, duas modalidades de venda de imóvel, com consequências diferentes, ambas relacionadas com a área escriturada, tornando uma sujeita à instabilidade, enquanto a outra ganha desde logo estabilidade. a primeira determina a área e sua ligação com o preço total ou com o preço unitário, facultando ao comprador, caso se verifique ser menor a medida, exigir o complemento da área, rescindir o contrato ou obter o abatimento do preço (venda ad mensuram). a segunda supõe, ao contrário, que o imóvel seja vendido como coisa certa e discriminada, sendo apenas enunciativa a referência às dimensões (venda ad corpus), em relação à qual esclarece ainda que se presume enunciativa quando a diferença encontrada não exceder a um vigésimo, da área total enunciada, o chamado, vigésimo de tolerância” (In Revista de Direito lmobiliário, ns. 19/20, jan./dez. 1987, p. 73 e segs.).

Entende-se, pois, que, a partir da vigência da Lei 6.015/73, todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 – Registro Geral, em obediência ao disposto no art. 176 e incisos, combinado com o art. 225, ambos do Diploma Legal citado. Destarte, com o advento dessa Lei, não mais se admite, no sistema registral, descrição de imóvel mediante o emprego da locução “mais ou menos”, pois a identificação deve ser feita com precisão: características, confrontações, área etc. é o que se chama princípio da especialidade.

A respeito, é ainda AFRâNIO DE CARVALHO quem escreve:

“Ora, por imperativo legal, todo imóvel, para ser objeto de matrícula, há de ser vendido como coisa certa e discriminada, isto é, com a sua cabal identificação, feita mediante a indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver (Lei 6.015/73, art. 176, § 1.°, ll, n.° 3). Sem que o imóvel vendido traga no título de venda os limites e confrontações, o traçado inequívoco de seu perímetro, de modo a formar um corpo certo, que se distingue de qualquer outro no universo fundiário que rodeia, esse imóvel não pode ser matriculado.

“A míngua de caracterização feita de maneira indicada, de modo a singularizá-lo, tomando-o inconfundível, o imóvel se acha ipso facto excluído do registro” (grifou-se) – op. e loc. cit.

Outro não é o posicionamento de ANTôNIO ALBERGARIA PEREIRA:

“A área deve ser precisa e certa, tanto a apurada matematicamente pelo Oficial como a constante do título, e a expressão “mais ou menos”, embora contida no título, não deve ser considerada pelo Oficial imobiliário, quando examina o título a ser registrado, em obediência ao princípio da disponibilidade. O princípio da disponibilidade, no aspecto qualificativo, é um corolário do princípio da especialidade. Só o imóvel devidamente identificado é que será apreciado para registro, através do exame e observância do principio da disponibilidade, notadamente quando se tratar de desmembramento de área maior” (“Principio da Disponibilidade”, Boletim do Direito Imobiliário1.° decênio – julho/90).

Por fim, não se concorda com a hipótese de ser aplicada somente para imóveis rurais a inserção área superficial (art. 176, §1.°, ll, n.° 3, da Lei 6.015/73). pelo contrário, aplica-se também aos imóveis urbanos. Aliás, nesse sentido, manifestou-se o insigne
Dr. RICARDO HENRY MARQUES DIP, Juiz de Direito da 1ª Vara dos Registros Públicos de São Paulo, esclarecendo o seguinte:

“A redação do n.° 3, item II, par. único, art. 176, da Lei 6.015/73 tem ensejado algumas dúvidas acerca das exigências legais referentes à descrição matricial dos imóveis. Diz o mencionado dispositivo que são requisitos da matrícula: “a identificação do imóvel, feita mediante indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver”.

“à vista desse preceito, não falta quem sustente, com razoabilidade aliás, que não reclame a lei a enunciação da quantidade superficial (área) senão para os imóveis rurais. Não comungamos nesse entendimento. Ao tratar dos títulos (em sentido formal), a mesma Lei dos Registros Públicos imperou que neles se indicassem “os característicos” do Imóvel (ad. 225), termo que compreende “tudo quanto concerne às medições”, incluindo, pois, a medida superficial” (in Revista de Direito Imobiliário, n.° 22, julho/dezembro 1988, p. 62).

Assim, sem embargo de opinião contrária, a expressão “mais ou menos”, em metros quadrados, ou em medidas lineares, não pode ter acolhida em títulos apresentados para abertura de matrícula, pois fere, induvidosamente, a finalidade precípua da Lei 6.015/73, que é a descrição correta, com precisão, dos imóveis a serem matriculados, independentemente da situação – rural ou urbano -, bem assim o disposto no art. 176, combinado com o art. 225 da referida Lei, e os princípios da disponibilidade e da especialidade.

JOãO PEDRO LAMANA PAIVA
Oficial dos Registros Públicos de Sapucaia do Sul – RS