Novidades

A Evolução do Sistema Registral No Século Xxi ( Texto )


BE 2068  ·  ANO V  ·  Editor: Sérgio Jacomino  ·  São Paulo, 04 de outubro de 2005  ·  ISSN 1677-4388

XIX Encontro do Comitê Latino-Americano de Consulta Registral – II

A evolução do sistema registral no século XXI
João Pedro Lamana Paiva *

1. a relevância do sistema registral

O Sistema Registral Brasileiro, por ser misto (constitutivo e declarativo), está recebendo a consideração que sempre mereceu, pelos fins a que se destina, de constituir, declarar, modificar e extinguir direitos, gerando publicidade, autenticidade, segurança jurídica e eficácia.


Percebe-se que as legislações deste novo século ressaltam a importância da Atividade Registral e a confiabilidade no critério prudente e técnico do Registrador, consagrando a sua independência (Lei nº 8.935/94) e autonomia funcional (Lei nº 10.931/04).

2. estatuto da cidade (Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, que regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituição Federal)

2.1. Finalidades

Visa a uma melhor execução da política urbana;

Adota novas diretrizes com vistas à cooperação entre os governos, a iniciativa privada e demais setores da sociedade no processo de urbanização;

Busca a ordenação e o controle do uso do solo urbano;

Simplifica a legislação sobre parcelamentos, uso e ocupação do solo, com o intuito de reduzir custos e aumentar a oferta de lotes e unidades habitacionais à população;

Cria e desenvolve instrumentos (institutos jurídicos) capazes de transformar a realidade urbana nacional.

2.2. do Plano Diretor

É o grande protagonista para o sucesso do Estatuto da Cidade.

É obrigatório para as cidades com população superior a 20.000 habitantes, sendo reconhecido como eficaz instrumento de ação dos Municípios, uma vez que definirá o comportamento e o planejamento da cidade, devendo ser elaborado com a participação da comunidade local.

Ressalta-se que o Plano se dará através de LEI e não de Decreto.

2.3. a Repercussão do ESTATUTO DA CIDADE no Registro Imobiliário

2.3.1. PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS (arts. 5º/6º) -> Coíbe o mau uso da propriedade urbana, exigindo que o proprietário empreenda em seu imóvel, através de notificação, que será averbada na matrícula do mesmo (art. 57).

2.3.2.    O IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO (Art. 7º) -> Gerado pelo descumprimento da obrigação de parcelar, edificar ou utilizar compulsoriamente, terá a alíquota majorada pelo prazo de cinco anos consecutivos.

2.3.3. a DESAPROPRIAÇÃO COM PAGAMENTO EM TÍTULOS (art. 8º) -> Decorrente da cobrança progressiva do IPTU, quando o imóvel não atender ao princípio da função social.

2.3.4. a USUCAPIÃO ESPECIAL DE IMÓVEL URBANO (arts. 9/14):

Admite a usucapião coletiva.

Com essa nova configuração, viabilizar-se-á, principalmente nas grandes cidades, a regularização das áreas ocupadas sem justo título (favelas), o que já ocorre no Estado do Rio Grande do Sul, através do Projeto “MORE LEGAL”.

Após a sentença declaratória, será formado um condomínio especial, indivisível (exceção às regras do Código Civil).

2.3.5. O DIREITO DE SUPERFÍCIE (arts. 21/24):

Novo direito real (re)introduzido no ordenamento jurídico nacional.

Abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativos ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo.

Sua constituição se dá por registro (art.56) e sua extinção ocorre por averbação (art. 57).

Sua formalização ocorrerá somente por Escritura Pública (art. 21, do Estatuto da Cidade e arts. 108 e 1.369, do NCC).

Lei nº 10.257/01

X

Lei nº 10.406/02

1. Admite-se para a realização de edificação;

 

1. Admitido para construir ou plantar;

2. Somente para imóveis urbanos;

 

2. Aplicável tanto para imóveis urbanos ou rurais;

3. Permite a utilização do solo, subsolo ou o espaço aéreo;

 

3. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo em conjunto com o solo;

4. Instituído por tempo determinado ou indeterminado;

 

4. Apenas por tempo determinado;

5. Há previsão de realizar averbação para a extinção do direito.

 

5. Não há tal previsão, aplicando-se, com isso, o art. 252, da Lei nº 6.015/73.

2.3.6. O DIREITO DE PREEMPÇÃO (arts. 25/27):

Consiste na preferência atribuída ao Poder Público Municipal, para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.

A legislação municipal deverá fixar a área sob a qual incidirá tal direito, bem como o prazo de vigência do mesmo.

2.3.7. a TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR (art. 35):

Ocorrerá quando um imóvel urbano, privado ou público, for considerado de interesse social. Neste caso, o proprietário receberá índice construtivo, para que possa exercer seu direito noutro local ou, ainda, aliená-lo, mediante escritura pública. É o que vem ocorrendo, hodiernamente, em Porto Alegre-RS, quando o Município desapropria áreas urbanas para o alargamento de vias públicas, realizando a contraprestação mediante a outorga de “índice construtivo” ao expropriado.

2.3.8. CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO (art. 46, § 1º):

Dar-se-á quando o proprietário notificado para parcelar, edificar ou utilizar compulsoriamente o imóvel (art. 5º), requerer ao Poder Público, o estabelecimento do Consórcio Imobiliário, como forma de viabilização financeira e urbanística para o aproveitamento do bem.

Neste caso, o proprietário transferirá seu imóvel ao Poder Público Municipal, para a implementação da obrigação noticiada e, após a realização das obras, receberá como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas.

2.4. a Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia (M. P. nº 2.220, de 4 de setembro de 2001)

Visa atribuir um direito real sobre um imóvel público ao terceiro que preencher os requisitos legais (semelhantes aos exigidos para a usucapião de imóvel urbano).

A constituição deste instituto ocorrerá através do registro (§ 4º do art. 6º) do título competente, que poderá ser por termo administrativo, ou por sentença declaratória, ou ainda por contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.

A extinção deste direito dar-se-á quando o concessionário der ao imóvel destinação diversa da morada para si ou sua família, ou quando o imóvel for remembrado, fazendo-se a devida averbação, por meio de declaração do Poder Público condedente.

Particularidades:

a) poderá ser conferida coletivamente;

b) é transferível por ato inter vivos ou causa mortis.

2.5. Alterações na Lei nº 6.015/73

Os arts. 56 e 57, da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, bem como o art. 15 da Medida Provisória nº 2.220, de 4 de setembro de 2001, alteraram o art. 167, incisos I e II, da Lei nº 6.015/73, que passou a vigorar com a seguinte redação:

“ART. 167. …

I – o registro:

28) das sentenças declaratórias de usucapião;

37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia;

38) (VETADO)

39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano.

40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.

II – a averbação:

18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;
19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano.”

3. georreferenciamento (Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001)

3.1. Legislação

Lei nº 10.267, de 28/08/2001;
Decreto nº 4.449, de 30/10/2002;
Instruções Normativas nºs 8 e 9, de 13/11/2002 (INCRA);
Instrução Normativa nº 10, de 18/11/2002 (INCRA);
Portarias nºs 954 e 955, de 13/11/2002 (INCRA);
Portaria nº 1032, de 2/12/2002 (INCRA);
Resoluções nºs 34, 35, 36, 37, 38 e 39, de 23/10/2002 (INCRA);
Instrução Normativa nº 12, de 17/11/2003 (INCRA);
Lei nº 10.931, de 2/8/2004.
(ver sites: www.planalto.gov.br ou www.senado.gov.br)

3.2. Considerações

A Lei nº 10.267/01 pretende a incorporação de bases gráficas georreferenciadas aos registros de imóveis rurais;

O Georreferenciamento provocará uma interconexão entre o Registro e o Cadastro Rural;

Esse processo levará décadas para ser implementado (a exemplo do Sistema de Matrícula), uma vez que não foi prevista a obrigatoriedade da atualização das características dos imóveis, a qual somente ocorrerá no momento e nos casos previstos em lei (desmembramento, loteamento, alienação etc.).

O Georreferenciamento não servirá para criar ou extinguir direitos reais quando o mesmo for apresentado para registro;

Análise de situação problemática:

Hipótese de matrícula com 500ha e memorial com 585ha;

A averbação do memorial não implicará no aumento de área da matrícula (art. 9º, §2º, do D. 4.449/02). Assim, o aumento de área será obtido por procedimento de retificação (extrajudicial consensual ou judicial – arts. 212 e segs. da Lei nº 6.015/73) ou deverá ser por usucapião?

No caso de aumento de área por retificação extrajudicial, há algum limite que o Registrador deverá levar em consideração? (ver arts. 1.258 e 1.259 do CC – analogia).

3.3. Casos de Exigência do Georreferenciamento
(Art. 10, do Decreto nº 4.449/2002 e Portaria nº 1.032/2002 – INCRA)

Mudança de titularidade/transferência/alienação; e,
Parcelamento, desmembramento ou remembramento.

OBS.: Discute-se quanto à exigência do georreferenciamento para os casos de retificação de área, reserva legal e particular do patrimônio natural e outras limitações e restrições de caráter ambiental. O Procurador do INCRA, Ridalvo Machado de Arruda entende que sim.

Ainda, discute-se quanto a exigência ou não do georreferenciamento para os casos de oneração (hipoteca, alienação fiduciária, penhora etc.). a questão é polêmica e como não poderia deixar de ser, há entendimentos diversos sobre o assunto.

Salvo melhor juízo, entendo que para registrar uma oneração, até 31 de outubro de 2005 não será necessário o levantamento, sob pena de inviabilizar e emperrar a economia agrícola nacional, inclusive por ainda haver um prazo a ser cumprido pelo regulamento.    

No entanto, transcorridos os prazos previstos no artigo 10, do Decreto nº 4.449/02 (que ocorrerá em 31 de outubro de 2005), entendo que aí sim será exigível o GEORREFERENCIAMENTO para TODOS OS CASOS, em obediência ao que prevê o §2º de tal dispositivo, que assim estabelece: “Após os prazos assinalados nos incisos I a IV, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática de quaisquer atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto” (grifo nosso).

Cabe esclarecer que há entendimento de que o §2º deve ser interpretado em conjunto com o caput do artigo 10. Desta forma, a obrigação do GEORREFERENCIAMENTO seria aplicável apenas nos casos de mudança de titularidade/transferência/alienação e/ou de parcelamento, desmembramento ou remembramento, mesmo após 31 de outubro de 2005.

Considerando neste sentido, entendo que há redundância entre o §2º e o inciso IV do artigo 10, pois ambos trazem a mesma idéia.

Ainda, um dos argumentos que sustenta a não exigência após 2005, fundamenta-se no aspecto de que o decreto regulamentador não pode prever aquilo que a lei regulamentada não o fez.

Por mais que se tenha conhecimento de que a propriedade deve atender a sua FUNÇÃO SOCIAL, que importaria em não observar as normas impositivas do GEORREFERENCIAMENTO, ao Registrador não compete julgar o mérito da lei, mas sim, aplicá-la fielmente.

3.4. Procedimento

De posse do (i) memorial georreferenciado, da (ii) certificação do INCRA, de (iii) requerimento contendo declaração, sob as penas da lei, de que não houve alteração das divisas do imóvel registrado e de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, com firma reconhecida, bem como com o (iv) CCIR, com a (v) prova de pagamento do ITR dos últimos cinco exercícios, se for o caso, com (vi) declaração expressa dos confinantes de que os limites divisórios foram respeitados, também com suas respectivas firmas reconhecidas por autenticidade e com a (vii) ART, o Registro de Imóveis poderá realizar a averbação de Georreferenciamento.

Outrossim, quando NÃO forem apresentadas as declarações de anuência dos confrontantes ou a certidão do INCRA informando a não sobreposição de áreas, o §8º do artigo 9º do Decreto nº 4.449/02 prevê que o Oficial deverá encaminhar a documentação ao Magistrado competente para que a retificação seja processada nos termos do art. 213 da Lei nº 6.015/73. Mas, se o procedimento de retificação foi extrajudicializado, não passando mais pelo Magistrado, como ficará a aplicação desta norma?

A certificação pelo INCRA não importa no reconhecimento do domínio ou a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário, mas sim, que não há sobreposição de áreas de acordo com o cadastro do órgão;

Realizados os atos registrais solicitados, o Registro de Imóveis expedirá comunicação ao INCRA e, posteriormente, este remeterá ao cartório o código da nova numeração do imóvel rural;

Discute-se se a comunicação é obrigatória em todos os casos envolvendo imóveis rurais, ou apenas quando incide a Lei nº 10.267/01 e seu decreto.

MODELO DE AVERBAÇÃO

AV-2/2.000(AV-dois/dois mil), em 17 de setembro de 2004.-

GEORREFERENCIAMENTO COM ABERTURA DE MATRÍCULA e ENCERRAMENTO – Nos termos do (i) requerimento datado de quinze (15) de setembro (9) de dois mil e quatro (2004), instruído com (ii) planta e memorial descritivo elaborados pelo engenheiro agrimensor Fulano de Tal – CREA – xxx – D, de acordo com o artigo 9º da Lei nº 10.267/01, regulamentada pelo Decreto nº 4.449/02, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciados; com (iii) declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, de que não houve alteração das divisas  do imóvel registrado e que foram respeitados os direitos dos confrontantes; com (iv) Escritura Pública Declaratória outorgada pelos proprietários dos imóveis confrontantes, objetos das matrículas números 1.000, 2.000 e 3.000, Livro 2-Registro Geral, desta Serventia; e, com (v) Certificação emitida pelo INCRA, em doze (12) 02.04, assinada por Beltrano – FCT-04 – CREA 0001-RS, de que a poligonal referente ao memorial descritivo deste imóvel, não se sobrepõe, nesta data, a nenhuma outra poligonal constante de seu cadastro e que a execução foi efetuada em atendimento às especificações técnicas estabelecidas para o georreferenciamento de imóveis rurais, fica constando que a área do imóvel objeto desta matrícula passa a ser de oitocentos e sessenta e cinco hectares e oitenta e seis centiares (865,00,86 ha), encerrada num perímetro de dezesseis mil, cento e trinta metros e setenta e sete centímetros (16.130,77m), confrontando, AO NORTE, com Edeilton Wagner Soares e córrego do Morro, AO LESTE, com Córrego do Morro, AO SUL, com Rio Urucuia e Jesus Alves Teodoro e, AO OESTE, com Jesus Alves Teodoro e Edeilton Wagner Soares, cujas dimensões e confrontações são as seguintes: “PARTINDO do piquete P-5, georreferenciado ao Sistema Geodésico Brasileiro, meridiano central 45WGr, Datum SAD-69, cravado na margem direita do córrego do Morro, definido pela coordenada geográfica de latitude 15º34’11.555216” Sul e Longitude 47º35’37.112377”Wgr., e pelas coordenadas Plano Retangulares Sistema UTM Norte: 8.277.997,60m e Leste: 329.114,12m, segue-se confrontando pelo referido córrego, sentido jusante, em uma distância de 7.449,11 m, chega-se ao piquete P-6, (Norte: 8.273.291,87m e Leste: 331.511,00m), cravado na foz do Córrego do Morro com o Rio Urucuia; daí, segue-se pela margem esquerda do referido rio, sentido montante, com uma distância de 2.600,62m, chega-se ao piquete P-1, (Norte: 8.272.053,17m e Leste: 330.164,66m); daí, segue-se confrontando com terras de Jesus Alves Teodoro, com a distância de 14,04m e azimute verdadeiro de 302º08’22”, chega-se ao piquete P-2 (Norte: 8.272,060,64m e Leste: 330.152,77m); daí, seguindo com a distância de 1.620,27m e azimute verdadeiro de 349º09’46”, chega-se ao piquete P-3 (Norte: 8.273.652,10 m e Leste: 329.848,13); daí, segue-se confrontando com terras de Edeilton Wagner Soares, em uma distância de 2.104,41m, chega-se ao piquete P-4 (Norte: 8.275.719,91 m e Leste: 329.457,84 m); daí, seguindo com a distância de 2.342,32m e azimute verdadeiro de 349º46’29”, chega-se ao piquete P-5, ponto inicial da presente descrição, fechando, assim, o seu perímetro”. O imóvel acima descrito foi matriculado nestes Serviços sob o número 25.000, Livro 2-Registro Geral, com o quê ENCERRA-SE a presente escrituração.-
PROTOCOLO – Título apontado sob o número 500, em 17-9-2004.
Sapucaia do Sul, 17 de setembro de 2004.-
Registrador e/ou Substituto: _________________________.-
EMOLUMENTOS – R$15,80.- tmb
OBS.: Parte do modelo acima é fictício e foi emprestada pelo colega Francisco Rezende, de Esmeraldas-MG, servindo apenas como ilustração.

4. código civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2004)

4.1. Parte Geral

Alteração dos dispositivos 3º e 4º: CAPACIDADE