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Patrimônio de Afetação

DIREITO REGISTRAL


João Pedro Lamana Paiva
Registrador / Tabelião de Protesto
www.lamanapaiva.com.br

 

 

DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
(LEI Nº 10.931/04)

-         ASPECTOS FISCAIS
- ASPECTOS REGISTRAIS

 

 

Do Patrimônio de Afetação

Conceito

 

O Patrimônio de Afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

 

 

ASPECTOS FISCAIS

 

DO REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

 

Art. 1o Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

 

Art. 2o a opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1o será efetivada quando atendidos os seguintes REQUISITOS:

     I – entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e

     II – afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (averbação na matrícula do imóvel).

 

OBS.: pelo que se depreende desses dispositivos, primeiramente será realizada a averbação da afetação no Registro Imobiliário e, após, poderá ser feita a opção pelo regime especial de tributação.

 

Art. 3o O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.

    

Parágrafo único. O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada (a incorporadora responderá com outro patrimônio, excluído o patrimônio afetado).

 

Art. 4o Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a sete por cento da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:

     I – Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ;

     II – Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP;

     III – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL; e

     IV – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS.

 

OBS.: Incentivo fiscal para a opção pelo regime especial.

 

§ 1oconsidera-se receita mensal …;

§ 2o O pagamento … poderá ser compensado, …;

§ 3o

§ 4o a opção … obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput, a partir do mês da opção;

 

Art. 5o O pagamento … até o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houver sido auferida a receita.

Parágrafo único.

 

Art. 6o Os créditos tributários … não poderão ser objeto de parcelamento.

 

Art. 7o O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.

 

Arts. 8º, 9º, 10 e 11 …

 

CONCLUSÕES
 ASPECTOS FISCAIS

 

n      PARA O INCORPORADOR:

    

     No campo fiscal, por um lado é positiva a opção pelo regime especial de tributação gerado pelo patrimônio de afetação, em virtude da redução da carga fiscal para 7% da receita mensal (artigo 4º, caput, da Lei nº 10.931/04). Por outro lado, pode ser prejudicial a escolha eis que ficará reduzido o patrimônio do incorporador que responderá pelos demais débitos (art. 3º, parágrafo único, da Lei nº 10.931/04).

 

n      PARA O ADQUIRENTE:

    

     O regime de afetação gera maior credibilidade ao empreendimento, o que ocasionará um incremento nas vendas na planta, favorecendo os adquirentes.

 

 

 

ASPECTOS REGISTRAIS

 

 

ALTERAÇÕES NA LEI Nº 4.591/64

 

Art. 31- A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

 

OBS.:  - AFETAÇÃO é a destinação para uma finalidade.

            - Existência de Incorporação Imobiliária (registro);

            - OPÇÃO do Incorporador (no memorial ou após);

            - O patrimônio de afetação é uma “ficção”.

 

§1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

 

OBS.: Ocorre a separação patrimonial, sendo que o patrimônio afetado será destinado exclusivamente ao empreendimento, e o remanescente para saldar as demais obrigações. Não há garantia para o adquirente de que a obra será executada, mas sim de que há um patrimônio reservado para tal finalidade.

 

§2o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.

 

§3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (intuito de respeitar a destinação do patrimônio)

 

§4o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6o.

 

§ 5o As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6o do art. 35.

 

§ 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.

 

§ 7o O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.

 

§ 8o Excluem-se do patrimônio de afetação:

     I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e

     II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).

 

§ 9o No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8o, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os:

     I – subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o, alínea “a”); e

     II – edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alínea “b”).

 

OBS.: Mais de um regime de afetação da mesma incorporação.

 

§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9o deverá estar declarada no memorial de incorporação.

 

OBS.: Se a opção for posterior ao registro da incorporação, será realizada em documento apartado.

 

§11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.

 

OBS.: Como fica a norma do art. 1.475 do CC?