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Registro Torrens Brasileiro e O Sistema Imobiliário Atual

Considerações Gerais:

É equívoco afirmar-se que o Registro Torrens tende a desaparecer, pelo decurso do tempo, eis que esvaziado quanto à sua esfera de abrangência, restrito aos imóveis rurais. A matéria, sem dúvida, interessa a um grande número de proprietários, e de nada tem valido, na prática, a coletânea de adjetivos que lhe são endereçados, como sendo vetusto, esdrúxulo, anacrônico
etc. Impõe-se uma solução satisfatória aos tantos proprietários (urbanos e rurais), que não pretendem permanecer sujeitos a esse regime, e se deparam com um obstáculo legal, que a nosso entender é transponível.

Introduzido em 1890, para se estender persuasivamente e de modo facultativo a todo Brasil, concentrou-se principalmente nos Estados do Rio Grande do Sul, Goiás e Minas Gerais. Para se ter uma idéia das profundas raízes, somente no Município de Porto Alegre o número de matrículas ultrapassa a casa das 46.000, em tendência altista, ao contrário do que muitos
supõem. Originariamente compreendia os imóveis urbanos e rurais. Sobrevindo o CCB, isso em l916, longas discussões travaram-se em torno da revogação ou não do sistema, eis que consagrada outra modalidade para outorga do título de domínio. Essa discussão somente foi superada com a entrada em vigor do Código de Processo Civil, de 1939 que, em seu art. 457,
disciplinou o processamento de inscrição, reavivando a matéria, mas restringindo o ingresso futuro somente aos imóveis rurais. Poder-se-ia concluir, então, que as dúvidas estariam dissipadas e que somente os imóveis rurais estariam submetidos ao regime Torrens, liberados os urbanos. Ocorre que tal dispositivo deve ser conjugado com o art. 3.º do Regulamento da Lei Torrens (Decreto 955-A, de 5.11.1890), que mantém a seguinte redação originária: “O imóvel registrado para os efeitos do Decreto n. 451-B, de 31.5.1890, ficará para sempre sujeito ao regime deste regulamento”.

De 1890 a 1939, pois, tanto os imóveis urbanos como os rurais poderiam aderir ao sistema, isso facultativamente, supondo-se que a maior corrida se tenha dado antes da entrada em vigor do CC, à falta de outro sistema. Mas, urbano ou rural, depois de inscrito, não poderia mais se desligar, considerado perpétuo o liame criado pelo art. 3.º do Regulamento. Assim, mesmo os imóveis urbanos inscritos até 1939 continuam vinculados ao sistema, inobstante também o estejam no sistema comum.

Também não é correta a conclusão dos que entendem que o número de imóveis que aderiram ao sistema estaria blindado e restrito, quanto aos urbanos, aos que se inscreveram até 1939. O êxodo rural e outros fatores provocaram as grandes concentrações urbanas, e conseqüente valorização da propriedade imobiliária, passando os imóveis urbanos a se fracionarem, quer
pelos desmembramentos laterais, quer pelas edificações, estimulando os condomínios horizontais. Se o imóvel desmembrado estava filiado ao sistema Torrens, para cada nova unidade autônoma é promovido novo registro, com nova matrícula e com a expedição do título correspondente, em perfilhação indefinida, e, talvez na maioria das vezes, contra a vontade do novo proprietário.

Para se ter uma idéia do volume que representa e dos óbvios contratempos, formulou-se um pedido de cancelamento de Registro Torrens, junto à Vara dos Registros Públicos, que incidia sobre dois terrenos que seriam unificados, e que receberiam 1.154 unidades habitacionais autônomas, com a expedição de igual número de novos títulos, em substituição aos dois originários. Então, o número, antes de ser estacionário, tende a se multiplicar, havendo generalizada preocupação no mundo dos negócios, com reflexos na esfera jurídica face aos entraves existentes. A título de ilustração foram colhidos, junto ao Registro de Imóveis da 1.ª Zona de Porto Alegre, alguns dados, constatando-se que de 1973 para cá são emitidos em média 1.633 novos títulos, anualmente, sem perspectiva de diminuição, incluindo-se nessa cifra a expedição de segundas vias, em percentual de aproximadamente 10% sobre o total. Há uma média, portanto, de seis novas matrículas por dia útil, o que justifica a preocupação dos juristas em se dar uma solução àqueles que se pretendem desligar do sistema.

Por menor afeição, então, que se dedique ao Instituto Torrens, é provável que, cedo ou tarde, se deparará com esse obstáculo e que, por dispositivo expresso de lei aparentemente em vigência, se tornou pegajoso e insinuante, acompanhando o imóvel em todos os seus fracionamentos ou
instituição de condomínio horizontal, quando o Torrens, desvinculando-se da terra, adere às estruturas metálicas ou de cimento, ad infinitum, e na maioria das vezes, contra a vontade de quem, originariamente, deveria socorrer.

Além das despesas pela existência de duplo registro, em ambos os sistemas, com rituais distintos, impõe-se a coincidência dos dados nos respectivos assentos. Com a superveniência da Lei 6.015/73 são exigidas minúcias na descrição do imóvel a ser matriculado, o que não ocorria quando da adesão ao sistema Torrens, vendo-se o proprietário compelido a promover a retificação de um ou outro, vezes judicialmente, objetivando a coincidência.

No caso de Porto Alegre, ante o desdobramento em seis Ofícios de Registro de Imóveis, é provável que o registro comum se dê em Ofício diverso da 1.ª Zona, sendo essa privativa dos Registros Torrens (origem), acarretando acréscimo de diligências para as partes. O extravio do título, outrossim, acarreta o cumprimento de uma sistemática condenável, com vantagem exclusiva para o órgão de imprensa. Enquanto o Sistema Financeiro da Habitação compele
agilização dos negócios imobiliários, visando propiciar a aquisição da casa própria, minúcias de um sistema obsoleto e vazio entravam uma futura transação, em prova inequívoca dos desserviços que está a prestar à comunidade e cuja previsão não estava no espírito de seu idealizador.

Essa gama de dificuldades e os contínuos lamentos motivaram os articulistas a promoverem um estudo em torno da juridicidade e da conveniência de ser mantido o alegado vínculo, tido como perpétuo, e inserido no art. 3.º do Regulamento, e que está a infernizar o proprietário de imóvel
sujeito a tal regime, sobrevindo a presente contribuição, modesta mas desbravadora, e que por certo será enriquecida por todos quantos se interessam por essa matéria, e, quiçá, de lege ferenda.

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