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Novo Código Civil e O Registro de Imóveis – Ii Seminário (Poa) -

 

II SEMINáRIO “O NOVO CóDIGO CIVIL e O REGISTRO DE IMóVEIS”

 

Após o sucesso dos debates em São Paulo, onde foi realizada a primeira edição do SEMINáRIO “O NOVO CóDIGO CIVIL e O REGISTRO DE IMóVEIS”, trouxemos para Porto Alegre a segunda edição do evento.

Como vice-presidente do IRIB – INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIáRIO DO BRASIL, coordenei o II SEMINáRIO O NOVO CóDIGO CIVIL e O REGISTRO DE IMóVEIS, que foi realizado nos dias 15 e 16 de maio no Palácio do Ministério Público, através da iniciativa conjunta de três entidades de renome: o Colégio Registral do RS, a Fundação Escola Superior do Ministério Público do RS e o IRIB, entidade nacional fundada em 1974, que congrega 1.800 registradores de todo o Brasil, cuja atual gestão – da qual faço parte juntamente com o presidente Sérgio Jacomino – prioriza as pesquisas e debates em torno dos procedimentos e normas jurídicas do Direito Registral Brasileiro.

Convidamos para palestrar aqui na principal capital do sul do país, magistrados e juristas de renome como Ricardo Dip, Pablo Gagliano, Ulysses da Silva, Hélio Lobo Jr., Narciso Orlandi Neto, José de Mello Junqueira, Kioitsi Chicuta, Venício Antonio de Paula Salles, além de contar com os ilustres palestrantes do Rio Grande do Sul, Armando Antonio Lotti, Decio Antonio Erpen e registradores como Ademar Fioranelli. Eu mesmo preparei um apanhado geral sobre os aspectos do registro imobiliário sob a ótica do novo Código Civil, expondo minhas considerações e opiniões no seminário.

Não posso deixar de registrar o sucesso que foi o evento, que teve a participação de 127 inscritos, entre registradores, procuradores, tabeliães, juizes, advogados, estudantes e demais profissionais que atuam no setor imobiliário, vindos de vários estados do país e maciçamente do interior do Rio Grande do Sul, todos debatendo efetivamente sobre os temas propostos e enriquecendo a discussão em torno da nova legislação civil em vigor.

Tantas foram as autoridades que prestigiaram o evento, que aproveito a audiência do programa, para agradecer publicamente as ilustres presenças do Dr. Roberto Bandeira Pereira, do Dr. Anízio Pires Gavião Filho, do Dr. João Cesar, do Dr. Almir Porto da Rocha Filho, do Dr. Alberto Delgado Netto , do Dr. Rogério Portugal Bacellar, do Dr. Claudio Barros Silva, do Dr. Antonio Carlos Nascimento e Silva, da Dra. Denise Maria Duro Reis , da Dra. Júlia Ilenir Martins, do Dr. José Flavio Bueno Fischer, do Dr. Domingos dos Santos Bitencourt, do Dr. Carlos Fernando Westphalen Santos, do Dr. Luiz Inácio Vigil Neto, dos engenheiros Paulo Fam e Zalmir Schwartzmann, entre muitas outras autoridades e personalidades do meio jurídico que marcaram presença no nosso seminário.

Muitas foram as alterações no novo Código, debatidas com os especialistas, mas a principal conclusão que nós – registradores de imóveis – chegamos, é de que essas alterações impõem uma maior responsabilidade ao registrador, ao abordar as relações jurídicas que tenham a aquisição, alienação ou oneração de bens e imóveis, afetando os proprietários especialmente no caso do casamento e da união estável. Por isso, a preocupação do IRIB em debater questões do NCC, promovendo seminários e workshops, para orientar as pessoas no sentido de realizarem seus negócios com a maior segurança possível.

 

BREVES CONSIDERAçõES SOBRE a LEI Nº 10.406/02

 

II Seminário – O Novo Código Civil e o Registro de Imóveis

(Porto Alegre / 15 e 16 de maio / 2003)

  

Com a entrada em vigor da Lei nº 10.406/02, em 11 de janeiro de 2003, que instituiu o (novo) Código Civil, considera-se que o ordenamento jurídico nacional saiu revigorado, embora alguns juristas e doutrinadores comentem que esta legislação já nasceu ultrapassada. Em alguns momentos, constata-se que houve uma reordenação das legislações anteriores, a exemplo do direito do promitente comprador, da hipoteca e do condomínio edilício e, em outros, verifica-se que relevantes instrumentos jurídicos foram colocados à disposição da sociedade brasileira, entre eles, o direito de superfície.

No tocante a compra e venda, informa-se que o pacto comissório, que vinha sendo largamente utilizado nas alienações de bens imóveis, foi suprimido pela hodierna legislação. Para preencher a lacuna, usar-se-á a cláusula resolutiva expressa, prevista nos artigos 474 e 475. Ainda, a lei civil considerou anulável a venda e compra de ascendente para descendente, salvo quando houver o consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do alienante, quando concorrente nos direitos da herança.

Ainda, o artigo 496 do Código Civil previu a anulabilidade da compra e venda realizada por ascendente para descendente, sendo que antes havia a cominação da pena de nulidade. Esta exigência aplica-se indistintamente para todas as espécies de bens, sejam imóveis ou móveis. Será válida a compra e venda, entretanto, se houver a anuência dos demais descendentes e do cônjuge, caso o casamento tenha sido celebrado pelo regime da separação obrigatória de bens.

Quanto ao condomínio edilício, ressalta-se que parte do Título I, da Lei nº 4.591/64, foi revogado, passando o assunto a ser regulado pelo CC. Neste, novas disposições foram acrescidas, como por exemplo a norma do § 1º, do artigo 1.331, possibilitando a alienação de vaga de garagem (quando suscetível de utilização independente) para terceiros, alheios ao condomínio, o que antes era vedado. Ainda, discutir-se-á entre os estudiosos do Direito, se há ou não a necessidade de escritura pública para a realização da instituição condominial, uma vez que o legislador não previu expressamente a admissão de instrumento particular, como no caso da convenção de condomínio (§ 1º, do art. 1.334), ensejando, por conseguinte, a aplicação do artigo 108. Esta discussão com certeza será levada à apreciação do Poder Judiciário, a quem competirá a normatização e a pacificação do tema, seja através das Corregedorias-Gerais de Justiça ou da formação de nova jurisprudência.

Outro aspecto relevante de se mencionar é a desnecessidade de apresentação da certidão negativa de débito para com o condomínio no caso de alienação da unidade, uma vez que o artigo 1.345, do NCC, previu que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Ademais, nada impede que o adquirente/credor, por cautela, solicite que seja comprovada a regularização de débitos do alienante/devedor frente ao condomínio. é o que se sugere.

Deve-se destacar, ainda, as penalidades que poderão ser impostas ao condômino nos casos do não pagamento da sua contribuição e de descumprimento de dever legal ou de reiterado comportamento anti-social. Para estes últimos dois casos, a lei previu penalidades severas, como o constrangimento ao pagamento do correspondente ao quíntuplo e ao décimo do valor da contribuição (art. 1.338 e parágrafo único), e, para aquele (contribuição), a legislação abrandou o limite da multa para até dois por cento (2%) do valor do débito, conforme prescreve o § 1º, do artigo 1.336, podendo gerar sérios problemas administrativos aos condomínios.

Infelizmente, o legislador perdeu uma boa oportunidade para regular o condomínio horizontal de lotes (edificação de livre escolha do condômino), previsto no artigo 8º, da Lei nº 4.591/64 c/c o artigo 3º, do Decreto-lei nº 271/67.

Já no tocante ao direito de superfície, cabe ressaltar que esta nova modalidade de direito real, há pouco tempo atrás havia sido (re) introduzida no ordenamento jurídico pátrio, através da Lei nº 10.257/01 (Estatuto da Cidade), aplicável somente aos imóveis urbanos. Todavia, com o advento do novo CC, este moderno direito assumiu novas feições, ampliando-se para servir tanto aos imóveis urbanos, quanto aos rurais. Ele veio para substituir a arcaica enfiteuse, que estava em desuso, possibilitando ao proprietário de um bem imóvel, a concessão a outrém do direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Neste caso, como na constituição de renda (art. 807) e no pacto antenupcial (art. 1.640, p. único), não se admite o instrumento particular. pelas características que apresenta, o direito de superfície será largamente usado pela sociedade brasileira.

As diferenças fundamentais do direito de superfície previsto no novo Código Civil, frente ao estabelecido pelo Estatuto da Cidade, são as seguintes:


ESTATUTO DA CIDADE

X

NOVO CóDIGO CIVIL

Construir ou manter edificação já existente;

 

Admitido somente para realizar de nova edificação;

Somente para imóveis urbanos;

 

Aplicável tanto para imóveis urbanos ou rurais;

O subsolo pode ser alienado independente do solo;

 

O subsolo somente poderá ser alienado juntamente com o solo;

Instituído por tempo determinado ou indeterminado

 

Poderá ser instituído somente por tempo determinado.

 

Relativamente ao instituto do usufruto também merece comentários. Em virtude da nova redação do artigo 1.391, conclui-se que ou foi extinto o usufruto no direito de família, ou, caso contrário, este direito deverá ingressar no Fólio Real. Já o artigo 1.393, ao estabelecer que “não se pode transferir o usufruto por alienação; mas, o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso” ensejará a indagação se o usufruto poderá ser alienação ao nú-proprietário, consolidando a propriedade plena. Entendo, s.m.j, que o art. 1.393 vedou tal alienação em virtude de ter sido prevista a renúncia (art. 1.410, I) como forma de extinção do usufruto. No I Seminário sobre “O Novo Código Civil e o Registro de Imóveis”, realizado pelo IRIB, em São Paulo-SP, ficou decidido que permanecerá o entendimento anterior ao (novo) Código Civil. Esta matéria deverá ser ventilada, também, nos Tribunais.

Também oriundo de legislações anteriores (Decreto-lei nº 58/37 e Lei nº 6.766/79), o direito do promitente comprador visa conferir um direito real ao adquirente de um imóvel que realiza contrato no qual consta a forma de pagamento em prestações, as quais, uma vez satisfeitas, autorizam o promitente comprador a exigir a escritura pública de compra e venda. Porém, havendo a recusa do promitente vendedor em cumprir sua obrigação, poderá o promitente comprador, titular de direito real, ingressar com ação de adjudicação compulsória, a fim de que o juiz supra a vontade do promitente vendedor.

A expressão “titular de direito real” prevista no artigo 1.418, salvo melhor juízo, teve por finalidade estabelecer o registro da promessa de compra e venda como um dos requisitos legais previstos para o êxito da demanda adjudicatória, no mesmo sentido em que se exige o registro da compra e venda e até mesmo da promessa de compra e venda para a admissão das ações petitórias, a exemplo da reivindicatória (o direito real nasce com o registro). Assim, percebe-se que jurisprudência que dispensava o registro foi revogada (Súmulas 84 e 239, do STJ). Afirma-se, portanto, que a adjudicação compulsória é um direito de quem tem a promessa de compra e venda registrada, isto é, de quem é titular de um direito real.

Para ter acesso ao Cartório de Registro de Imóveis, o contrato (escritura pública ou instrumento particular) deverá conter, além dos requisitos legais previstos na Lei nº 6.015/73, cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, não sendo admitida a pactuação de arrependimento.

Ainda, no que concerne à hipoteca, novas normas foram previstas relativas ao procedimento de pactuação. Entre elas, não será admitida cláusula que proíba o proprietário de alienar o imóvel hipotecado a terceiros, bem como poderá ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido. Também, as regras relativas ao registro e à remição das hipotecas previstas na Lei dos Registros Públicos, foram introduzidas com sensíveis modificações. Verifica-se, ainda, que a hipoteca judicial, que esta em desuso, não foi prevista no CC e, desta forma, questiona-se se ela foi ou não revogada.

Cabe lembrar que os artigos 1.438 e 1.448, previram que o registro do contrato de penhor tem efeito constitutivo. Assim, enquanto não registrado não existirá o direito real sobre o bem móvel. Admite-se ambas a forma pública e a privada para a realização do contrato.

Convém alertar que em se tratando de bens imóveis, somente serão admitidos instrumentos particulares para registro e/ou averbação, quando o valor do negócio for igual ou inferior a trinta (30) vezes o maior salário mínimo vigente no Brasil, ou quando a lei expressamente prever esta forma (arts. 11 e 22, do Decreto-Lei nº 58/37; art. 32, §2º e 67, da Lei nº 4.591/64; art. 26, da Lei nº 6.766/79; art. 1.417, da Lei nº 10.406/02; §5º, do art. 61, da Lei nº 4.380/64; §1º, do art. 7º, do Decreto-lei nº 271/67; art. 38, da Lei nº 9.514/97, alterado pela Medida Provisória nº 2.223/01; e, arts. 53 e 64, da Lei nº 8.934/94). Nos demais casos, a lei prevê como requisito de validade do ato a escritura pública.

Verifica-se, contudo, que no rol dos direitos reais, houve a supressão da enfiteuse, que já estava em desuso. Porém, o artigo 2.038 previu que as enfiteuses constituídas na vigência do CC 16 (arts. 678 ao 694), por ele continuarão a ser regidas, até sua extinção e que permanece em vigor as enfiteuses dos terrenos de marinha (art. 2.038, §2º).

Alerta-se, ainda, que o artigo 1.276 traz norma draconiana ao prever como forma de perda da propriedade o abandono, que é presumido quando, cessados os atos de posse, o proprietário deixar de satisfazer os ônus fiscais. O perigo existe em virtude da presunção absoluta estabelecida pela norma jurídica.

Sendo estas algumas breves considerações a respeito de alguns direitos envolvendo a propriedade imobiliária na hodierna legislação analisada (Lei nº 10.406/02), que veio em boa hora, conclui-se que o (novo) Código Civil deverá ser reestudado pelos operadores do Direito, bem como pela população brasileira em geral, pois está repleto de questões interessantes que, de agora em diante, deverão ser suscitadas para uma melhor organização da nossa vida em sociedade.

 

João Pedro Lamana Paiva

Registrador Público / Tabelião de Protesto de Títulos