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Alienação Fiduciária de Bem Imóvel

ALIENAçãO FIDUCIáRIA DE BEM IMóVEL

AGADIE, SECOVI/RS –AGADEMI

8 de Setembro de 2008

João Pedro Lamana Paiva

 

ALIENAçãO FIDUCIáRIA

LEI N. 9.514/97 alterada pelas

LEIS NS. 10.931/04 e LEI 11.076/04.


DEFINIçãO LEGAL

 

     Negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel (Lei 9514, art. 22)

 

n    Orlando Gomes:

 

   O negócio jurídico pelo qual o devedor, para garantir o pagamento da dívida, transmite ao credor a propriedade de um bem, retendo-lhe a posse direta, sob a condição resolutiva de saldá-la.

ORIGEM-Fidúcia como Garantia

n     FIDúCIA NO DIREITO ROMANO: Era a convenção de venda fictícia, na qual o Credor(fiduciário) recebia um bem  do devedor (fiduciante), devendo ser restituído assim que a dívida fosse saldada.

n     MORTGAGE: Figura existente no Direito Inglês, consistia na transmissão da propriedade com escopo de garantia.

n    Embora originalmente o Fiduciãrio adquirisse a plena propriedade da coisa.

n    Com o tempo, o Direito Inglês deu a este negócio a condição de resolutiva, bem como permitiu que o devedor fosse restituído da coisa, ainda que incorresse em mora.

n   Equilíbrio da Relação contratual

 

ORIGEM -Trust

n    Trust significa confiança;

n    Era a relação jurídica que imperiou na Idade Média e possibilitava àquele que recebeu o bem, desfrutá-lo, desde que cumprisse os encargos impostos pelo Credor-Depositante.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ALIENAçãO FIDUCIáRIA NO BRASIL

 

 

n     Anteriormente à alienação fiduciária:

 

 

n     As incorporadoras financiavam as construções, dando em hipoteca o terreno e o prédio a ser edificado;

 

n    Os recursos obtidos por esses financiamentos não eram  revertidos para consecução da edificação correspondente e sim para saldar débitos existentes, decorrentes de outras  construções  e financiamentos, provocando um ciclo vicioso.

 

n     As Incorporadoras vendiam as unidades futuras em planta via contrato de promessa de compra e venda;

 

n     Os promitentes compradores das futuras unidades não registravam:

n    ora por que o imóvel não estava legalizado;

n    ora por que o imóvel estava hipotecado;

n    ora por desconhecimento da necessidade do registro para salvaguardar o direito real à aquisição;

n    ora por economia;

 

n     Com a Falência da ENCOL no final da década de 90, restaram centenas de empreendimentos imobiliários inacabados (cerca de 700) e mais de 40.000 famílias foram prejudicadas;

 

n     Assim, o Poder Judiciário foi obrigado a reestruturar o direito civil, a fim de solucionar a questão, principalmente visando favorecer os compromissários-compradores em detrimento aos credores hipotecários (geralmente, financiadoras) para evitar um caos social.

 

n     Falência da Hipoteca:

STJ Súmula nº 308

30/03/2005 – DJ 25.04.2005

Hipoteca entre Construtora e Agente Financeiro – Ineficácia Perante os Adquirentes do Imóvel

   a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

 

n     Com esse desastre sócio-econômico, a credibilidade do instituto da hipoteca foi abalado!!

 

n     Dificilmente um credor, após a Súmula, utilizar-se-á dessa garantia real.

 

n     Assim, a Alienação Fiduciária chegou num bom momento, substituindo a hipoteca com enorme benefício ao Credor.

 

n     Foi a solução para os Investidores/Financiadores continuarem investindo no Brasil com Segurança. 

 

PROPRIEDADE FIDUCIáRIA
X
HIPOTECA

 MELHIM NAMEM CHALHUB

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PROPRIEDADE FIDUCIáRIA

 

HIPOTECA

 

ôNUS

ôNUS EM COISA PRóPRIA

ôNUS EM COISA aLHEIA

FALêNCIA

NãO Há ARRECADAçãO, POIS O BEM NãO ESTá NO PATRIMôNIO DO DEVEDOR

 

 

HABILITAçãO DO CRéDITO e ARRECADAçãO DO BEM à MASSA

 

SATISFAçãO DO CRéDITO

O Credor como proprietário de bem imóvel, após a constituição de mora via extrajudicial, consolida a propriedade em seu nome e resolve o contrato de pleno direito.

 

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