Novidades

Especies de Empreendimentos Imobiliários

ENCONTRO ESTADUAL

DE REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS

DO PARANÁ

 

JOÃO PEDRO LAMANA PAIVA

                                                        

ASPECTOS REGISTRAIS

 

SISTEMA REGISTRAL

 

O Código Civil de 1916 adotou um Sistema Registral misto, tendo o atual Código Civil mantido a natureza desse sistema:

Constitutivo e Declarativo.

Atualmente, o Sistema Registral está recebendo a consideração que sempre mereceu, pelos fins a que se destina:

1.    De constituir;

2.    Declarar;

3.    Modificar;

4.    Extinguir direitos;

Gerando publicidade, autenticidade, segurança e eficácia jurídica.

Percebe-se que as legislações deste novo século ressaltam a importância da Atividade Registral e Notarial, bem assim, a confiabilidade no critério prudente e técnico do Registrador e do Notário, consagrando a independência (Lei nº 8.935/94) e a autonomia funcional (Lei nº 10.931/04 e Lei n°11.441/07) desses profissionais.

Essa valorização foi complementada, recentemente, com a reforma do Código de Processo Civil (Leis ns.11.382/06 e 11.419/06) e a promulgação da Lei n°11.481/07, que trata da Regularização Fundiária para Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS),as quais acentuaram a necessidade de diálogo entre os registradores/ notários com o Poder Judiciário, na busca de assegurar a efetividade da justiça.

As novas regras do processo ingressaram no âmbito extrajudicial, intensificando a relação da defesa do processo e do registro e, sobretudo, flexionando algumas formalidades do sistema registral.

O Registrador/Notário ao receber a delegação, representa o Poder Público perante a Comunidade, uma vez que as atividades notariais e registrais pertencem ao Estado (no Brasil e no Mundo).

 O Notário é o receptor da vontade das Partes, na medida em que atua com imparcialidade, saneando, prevenindo litígio e provando os negócios jurídicos, ao passo que o Registrador atua como se fosse um magistrado, em virtude de que somente a ele cabe exercer o princípio da qualificação do título a ser registrado, admitindo ou não o ingresso do documento no fólio real – aliás, nenhuma máquina ou tecnologia  substitui-lo-á. Assim, estando o título em ordem, será procedido ao ato, o que gerará publicidade (ficção de conhecimento).

 

ESPÉCIES DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Espécies

 

1.    LOTEAMENTOS:

a.    Comum;

b.    Fechado.

 

2.    DESMEMBRAMENTO

 

3.    FRACIONAMENTO/DESDOBRO

 

4.    CONDOMÍNIOS:

a.    Geral (entre duas ou mais pessoas);

b.    Edilício:

c.     De Casas;

d.    De Apartamentos;

e.    De Lotes, de livre construção.

f.      LOTEAMENTOS

g.    Loteamento Comum

 

LEGISLAÇÃO:

Lei nº 6.766/79.

O proprietário de uma área in natura resolve parcelar o imóvel, gerando várias outras áreas, seja de natureza particular (lotes, reservas técnicas etc.), seja de natureza pública (vias de circulação, área verde, área institucional etc.).

 

Loteamento Fechado

LEGISLAÇÃO:Lei nº 6.766/79 e artigo 7º do Decreto-lei nº 271/67.

Já há algum tempo passou a existir no Brasil e figura do loteamento fechado, no qual o projeto apresentado ao Município e os documentos levados ao Registro de Imóveis obedecem aos ditames da Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/79). É tratado, no primeiro momento, como um loteamento comum.

 

CARACTERÍSTICAS DO LOTEAMENTO FECHADO

O Município autorizava o loteamento e posteriormente,  restringia o uso do bem público pela comunidade (ruas, praças,etc);

Permitia o cercamento/fechamento  do perímetro urbano;

Com instalação de portarias, cancelas, vigias etc;

 

 

 

 

 

POLÊMICA

O fechamento de Loteamento:

Ato ilegalèausência de prévia desafetação?

OU Instrumento do exercício do Direito Fundamental de Segurança?

Com o registro do loteamento, há a transferência para o Poder Público Municipal, do domínio das áreas destinadas ao sistema viário, praças e demais equipamentos comunitários.

Em ato posterior, a Municipalidade autoriza o fechamento das vias de comunicação – daí a expressão loteamento fechado.

Concessão de uso de todas as áreas públicas exclusivamente aos moradores do loteamento, que ficavam responsáveis pela sua manutenção e conservação.

Esta modalidade do parcelamento do solo urbano vem sendo combatida com vigor pelo Ministério Público, através de Ação Civil Pública, sob o fundamento de burla às regras cogentes estabelecidas na Lei nº 6.766/79, além de que a concessão de uso de um bem público com base no Decreto-lei nº 271/67 exige licitação, que não vem ocorrendo no caso de implantação de loteamentos fechados.

Para solucionar este impasse, tem-se exigido (i) ou que o empreendedor dê outra área ao Município, em troca das áreas públicas (ruas, praças, área institucional, área verde etc.), (ii) ou que haja a contraprestação periódica pela concessão do uso (onerosa).

É uma alternativa para aplicar esta espécie de empreendimento (loteamento fechado), mas que o torna mais oneroso aos adquirentes dos lotes.

 

 

DESMEMBRAMENTO

 

Desmembramento

LEGISLAÇÃO:Lei nº 6.766/79.

O proprietário de uma gleba infra-estruturada resolve desmembrá-la em lotes, aproveitando o sistema viário existente.

 

FRACIONAMENTO/DESDOBRO

 

Fracionamento/Desdobro

LEGISLAÇÃO:Art. 167, II, item 4, da Lei nº 6.015/73 e Normas Estaduais.No RS, há previsão no artigo 505 do Prov. 32/06.

O proprietário de uma área não superior a uma quadra urbana (definição dada por cada Município) resolve fracionar/desdobrar o imóvel em lotes, observada sempre a prévia aquiescência do Município.

 

 

 

CONDOMÍNIOS

 

Espécies

1.    CONDOMÍNIOS:

a.    Geral (entre duas ou mais pessoas);

b.    Edilício:

c.     De Casas;

d.