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O Registro de Imóveis, a Segurança Jurídica nos Negócios e o Matrículas On-line

SEMINÁRIO DE ATUALIDADE IMOBILIÁRIA
PORTO ALEGRE – 27 DE AGOSTO DE 2012
João Pedro Lamana Paiva
Registrador de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre

O REGISTRO DE IMÓVEIS, A SEGURANÇA JURÍDICA NOS NEGÓCIOS E O MATRÍCULAS ON-LINE

Breve noção histórica sobre o Registro de Imóveis
• Nosso sistema de Registro Imobiliário surgiu em 1864 e produzia atos de efeito apenas declarativo.
• Em 1890 surgiu nosso primeiro sistema que produzia atos com efeito constitutivo – o Torrens – que era, entretanto, de caráter facultativo.
• A partir do Código Civil de 1916, o país adotou um Sistema Registral MISTO (produzia atos com efeitos constitutivo e declarativo) e de caráter universal e obrigatório.
• O atual Código Civil (2002) manteve esse último sistema.

Características das atividades registral e notarial
• As atividades notarial e registral consolidadas em nosso país estão organizadas de modo a proporcionar segurança jurídica aos usuários do sistema:
• O Notário é o receptor da vontade das partes, na medida em que atua com imparcialidade, saneando, prevenindo litígios e provando os negócios jurídicos.
• Já o Registrador atua como se fosse um magistrado, em virtude de que somente a ele cabe exercer o princípio da qualificação do título a ser registrado, admitindo ou não o ingresso do documento no fólio real. De tal forma, nenhuma máquina ou tecnologia o substituirá. Assim, estando o título em ordem, será procedido ao ato, o que gerará publicidade (ficção de conhecimento).

Tendência de desjudicialização de procedimentos
• Depois da reforma do Poder Judiciário pela Emenda Constitucional nº 45/2004, ganhou ênfase a desjudicialização de procedimentos e, por consequência, o oferecimento de opção de sua realização através da via extrajudicial ou administrativa, a qual confere maior celeridade e menores custos aos usuários dos serviços.
• Destaque conferido ao Sistema Registral
Percebe-se que as legislações deste novo século ressaltam a importância das atividades registrais e notariais e a confiabilidade no critério prudente e técnico do Registrador e do Notário, consagrando sua independência (Lei nº 8.935/94) e sua autonomia funcional através de Leis como as seguintes:

1. Relacionadas a direito de família e sucessões:
• Lei 11.441/2007 (separação, divórcio, inventário e partilha extrajudiciais);
• Lei 11.790/2008 (registro tardio de nascimento);
• Lei 12.010/2009 (alterações na legislação de adoção);
• Lei 12.100/2009 (retificações no Registro Civil de Pessoas Naturais);
2. Relacionadas a gestão urbanística e ambiental:
• Lei 10.257/2001 (estatuto das cidades);
• Lei 10.267/2001 (georreferenciamento);
• Lei 10.931/2004 (retificação, patrimônio de afetação, etc.);
• Lei 12.651/2011 (novo Código Florestal);
3. Relacionadas a regularização fundiária :
• Lei 11.481/2007 (regularização fundiária em ZEIS);
• Lei 11.977/2009 (regularização fundiária urbana);
• Lei 12.424/2011 (ampliação da usucapião extrajudicial);
4. Relacionadas a processo de execução e fiscalização financeira:
• Lei 11.382/2006 (averbação premonitória, da penhora e outros institutos);
• Lei 12.683/2012 (comunicação de operações financeiras ao COAF).
5. Relacionadas a negócios imobiliários:
• Lei 12.693 (contratos do PMCMV)
• Lei 12.703/2012 (portabilidade dos financiamentos imobiliários)

Vocação do Registro de Imóveis
• A vocação histórica do Registro Imobiliário é a de conferir segurança jurídica à fruição dos direitos imobiliários e à realização dos negócios que envolvam imóveis.
• Daí a máxima popular “quem não registra não é dono!” porque somente o Registro Imobiliário, está apto a conferir certeza acerca da propriedade imobiliária e aos demais direitos a ela conexos ou dela derivados.
• Importância do Registro Imobiliário
• Nesse sentido, o Registro Imobiliário constitui um verdadeiro imperativo de ordem social, já que a propriedade imobiliária vai-se consolidar em relação àquele que tiver o título hábil inscrito em seu nome no álbum imobiliário, com exclusão de qualquer outra pessoa.
• De acordo com nosso sistema legal, a transferência da propriedade imóvel, entre vivos, dá-se pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil).
Noção de segurança jurídica
• Muito se tem falado, nos últimos tempos, em segurança jurídica e das nefastas consequências para a estabilidade da ordem jurídica quando ela vem a faltar.
• Para muitos, o fator gerador de insegurança jurídica, por exemplo, provém da atividade legislativa, intensa no país, mas que produz normas inadequadas à regulação das realidades sociais ou mal sistematizadas ao sistema legal.
• Para outros, o fator gerador de insegurança jurídica, provém da atividade jurisdicional, no momento em que são editadas decisões judiciais que produzem mudanças, inflexões ou o surgimento de posturas alternativas nas correntes jurisprudenciais, de modo a alterar o rumo previsível das questões jurídicas submetidas ao Poder Judiciário.
• A par de tudo isso, ainda que reconheçamos que ambas as situações exemplificadas concorrem poderosamente para a produção de instabilidades na ordem jurídica, traduzindo aquele clima de insegurança às pessoas no estabelecimento de suas relações jurídicas, temos de admitir que a segurança jurídica vai-se manifestar, com maior precisão, nos âmbitos específicos de aplicação das Ciências Jurídicas, através de características e peculiaridades diferenciadas.

Segurança jurídica no mundo dos negócios imobiliários
• No mundo dos negócios imobiliários, a segurança jurídica vai-se traduzir pela busca da eliminação ou, pelo menos, da máxima redução de prováveis riscos à lícita concretização das transações econômicas que envolvam imóveis, de forma que aproveite a todas as partes contratantes, já que o princípio vigente nesse âmbito é o da boa-fé negocial.
• Em síntese, o negócio juridicamente seguro será aquele que for bom para todos, não só para os que estiverem nele diretamente envolvidos, mas também para a sociedade.
Fatores geradores de segurança jurídica
• Assim, no âmbito do Direito Registral Imobiliário, como categoria autônoma do conhecimento nas Ciências Jurídicas, a segurança jurídica, na nossa forma de ver, vai-se traduzir através de três fatores fundamentais:
1º) Controle sobre a situação jurídica do imóvel – fator que leva em conta o exame da história anterior do imóvel e das mutações de sua situação jurídica, através de atos registrais a serem praticados. Esse primeiro fator é desenvolvido através da atividade conhecida como qualificação registral imobiliária, desenvolvida no âmbito do órgão incumbido de promover a atividade registral imobiliária.
2º) Produção de informação jurídica qualificada acerca do imóvel – fator que leva em conta a precisão e o exato alcance de cada mutação proporcionada na situação jurídica do imóvel. Esse segundo fator é desenvolvido através da efetiva prática de atos registrais no âmbito do órgão de Registro Imobiliário.
3º) Disponibilização de informação qualificada acerca do imóvel aos interessados – fator que leva em conta a mais efetiva publicidade das informações existentes acerca da situação jurídica do imóvel. Esse terceiro fator é desenvolvido através da realização de buscas e do fornecimento de certidões em meio digital ou impresso, pelo órgão de Registro Imobiliário.

Afinal, o que é a qualificação registral?
• A qualificação é um exame profundo, detalhado, exauriente, que se opera na avaliação da situação jurídica de um imóvel e da possibilidade de realização de novos atos jurídicos que alterem o status jurídico no qual ele se encontra, provocando uma ou mais mutações significativas quanto à sua propriedade e à sua situação dominial – mudanças substanciais quanto ao uso, gozo, disposição, etc. Daí por que a realização da qualificação e do registro demandam um tempo extenso de até 30 dias!

Como são praticados os atos registrais relativos a imóveis?
• Dispõe o art. 172 da LRP (Lei 6.015/73) que no Registro de Imóveis serão feitos o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

Os títulos a apresentar
• Os atos registrais são realizados a partir dos seguintes títulos (art. 221 da LRP), os quais são submetidos à aprovação da prévia e necessária qualificação registral:
• I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;
• II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;
• III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;
• IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.
• V – contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma.

Difusão de informações pelo Registro de Imóveis
• Nos termos do art. 16 da LRP, os oficiais das repartições em que se façam os registros são obrigados:
• I – a lavrar certidão do que lhes for requerido;
• II – a fornecer às partes as informações solicitadas.
• Esse, portanto, é o princípio básico da difusão da informação existente.

Certidão: o veículo da publicidade registral
• A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais (art. 19 da LRP).
• Sempre que houver qualquer alteração posterior ao ato cuja certidão é pedida, deve o oficial mencioná-la, obrigatoriamente, não obstante as especificações do pedido, sob pena de responsabilidade civil e penal (art. 21 da LRP).

A preparação para o registro eletrônico
• Recentemente a legislação estabeleceu que o acesso ou envio de informações aos registros públicos, quando forem realizados por meio da rede mundial de computadores (internet) deverão ser assinados com uso de certificado digital, que atenderá os requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP (art. 17, parágrafo único da LRP).
• A Lei 11.977 (artigos 37 a 41) instituiu a introdução do sistema de registro eletrônico no país, não somente para o sistema de registro vigente de acordo com a atual Lei de Registros Públicos, com prazo fixado em cinco anos (início em 2014), mas também para os atos praticados de acordo com o sistema anterior à Lei nº 6.015/73.

Carência de conhecimentos acerca do trabalho registral
• Como podemos observar, são muitos os fatores geradores de segurança jurídica que provêm de atividades desenvolvidas no âmbito dos órgãos registrais imobiliários.
• Assim, o Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária onde está localizado o imóvel é o grande instrumento de concretização da segurança jurídica que o sistema registral imobiliário oferece à sociedade.
• O valor primordial do Registro de Imóveis e das atividades que desenvolve é proporcionar segurança jurídica.
• Entretanto, esse não é um assunto acerca do qual a sociedade tenha pleno domínio e, dessa forma, conceda o devido reconhecimento.

Necessidade de esclarecimento à sociedade
• Hoje vivemos uma grande cruzada no sentido de levar à sociedade esse nível de esclarecimento, pois temos a crença de que “é preciso que a sociedade saiba o que fazemos e o que representamos. Os registradores e notários devem dar conhecimento da importância da atividade ao usuário. Só assim manteremos a confiabilidade em nossos serviços” (João Pedro Lamana Paiva, durante o Encontro Regional do IRIB em Cuiabá-MT, 2012).

Importância do corretor nesse contexto
• O corretor, como profissional e formador de opinião, precisa conhecer como trabalham os Tabeliães e Registradores, os quais colaboram para a agregação de qualidade ao serviço prestado, já que através da sua intervenção, será conferida maior segurança jurídica ao negócio pretendido, ampliando, assim, a confiabilidade naqueles que atuam no mercado dos negócios imobiliários.

Informação qualificada e responsabilidade do corretor
• O Corretor de Imóveis tem definida em lei uma ética profissional, além das obrigações e vedações que lhe são estabelecidas no exercício profissional.
• Nos termos da Lei n. 6.530/78, por exemplo, não pode o corretor prejudicar, tanto pelo dolo quanto por culpa, os interesses que lhe sejam confiados (art. 20, I).
• Nos termos do Decreto nº 81.871/78 (Regulamento da Lei dos Corretores), constitui infração disciplinar pelo corretor promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas ou que, por qualquer forma prejudique interesse de terceiros.
• Essas disposições legais e regulamentares destacam a importância de o Corretor dispor de informação segura sobre a situação do imóvel
• A principal fonte de informação segura sobre um imóvel é o Registro de Imóveis.

Segurança mínima para o desempenho profissional
• Daí a importância de o Corretor, para precaver-se contra surpresas em seu exercício profissional, contar com:
• O serviço de “Matrículas On-Line” para poder realizar consultas remotas à situação da matrícula do imóvel, ou
• Pelo menos uma certidão de matrícula de preferência expedida em não mais que 30 dias.

“Matrículas On-Line”
• O “MATRÍCULAS ON-LINE” É UM SISTEMA DESENVOLVIDO PELO RI DA 1ª ZONA DE PORTO ALEGRE QUE, PREOCUPADO EM PROMOVER SEGURANÇA JURÍDICA, VISA A DAR ESTRITO CUMPRIMENTO À LEI NO QUE RESPEITA À PUBLICIDADE REGISTRAL, FACILITANDO A VIDA DOS USUÁRIOS NA OBTENÇÃO DA INFORMAÇÃO REGISTRAL DE SEU INTERESSE, ATRAVÉS DE ACESSO REMOTO VIA INTERNET:
• À PESQUISA (BUSCA) E VISUALIZAÇÃO DIRETA DA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA.
• A PEDIDOS ON-LINE DE CERTIDÕES DOS IMÓVEIS DE SEU INTERESSE.

O que é?

• O serviço “Matrículas On-Line” foi recentemente criado possibilitando, ao usuário, realizar CONSULTAS à situação dos imóveis localizados na 1ª Zona do Registro de Imóveis de PORTO ALEGRE, que estejam devidamente matriculados.

• O serviço é acessível através do site do Cartório:
www.lamanapaiva.com.br ou
www.registrodeimoveis1zona.com.br

• Além disso, o usuário pode fazer o PEDIDO da respectiva CERTIDÃO, que poderá ser entregue no endereço que indicar.

Como funciona?
Para usufruir do serviço, o usuário precisa contratá-lo e preencher um cadastro com seus dados pessoais para que possa receber um login e senha de usuário.
• O usuário que contrata o serviço precisa fazer o depósito bancário prévio de um valor mínimo em dinheiro (escolhe no site uma das faixas de valor previstas).
• Esse depósito gera direito a um crédito na conta individual do usuário e os valores relativos às consultas (buscas) e certidões que solicitar vão sendo debitados nessa conta.
• O usuário pode utilizar os serviços enquanto tiver saldo positivo em sua conta individual.
Como contratar o serviço?
• Na guia “visualização do contrato a ser celebrado entre as partes” do link “Matrículas On-Line” nos endereços eletrônicos
www.lamanapaiva.com.br ou www.registrodeimoveis1zona.com.br
o usuário pode visualizar o texto do contrato correspondente ao serviço disponibilizado.
• Assim, poderá preencher os campos do contrato proposto e os dados de seu cadastro de usuário, assinando o formulário e enviando ao RI da 1ª Zona, do qual receberá cópia assinada.
• A partir do momento em que o usuário manifestar sua “aceitação” do contrato e fizer o depósito prévio na conta-corrente dos Bancos indicados pelo contratado, poderá passar a utilizar o serviço através do seu login e senha pessoais.
• O login e senha só serão ativados para a utilização do serviço quando o contratado (Cartório) confirmar a realização do depósito bancário.
• O login e a senha serão remetidos ao contratante do serviço através do e-mail que indicar quando preencher o seu cadastro.

Como fazer uma consulta (busca) de matrícula no cadastro imobiliário?
• Basta clicar na guia “Acessar” e será aberta uma janela na qual o usuário indicará seu login e senha. Após, clicará no botão “acessar”.
• Abrir-se-á uma janela onde o usuário deverá informar a matrícula do imóvel de seu interesse e clicar em “enviar” para que, a seguir, possa visualizar a informação solicitada.

Como fazer o pedido de uma certidão de matrícula?
• Basta clicar na guia “Solicitar Certidão”.
• Vai-se abrir uma janela onde o usuário indicará a matrícula do imóvel relativamente a qual deseja a certidão, escolhendo, também, a forma de entrega do documento (retirada em balcão, envio pelo correio, busca por motoboy ou certidão assinada digitalmente).
• Após, o usuário clicará no botão “Pedir Certidão” e o pedido será enviado ao Cartório.
• Junto a cada opção de entrega, consta o prazo mínimo (em dias) para que o usuário receba o documento solicitado.

Minha conta zerou (ou está negativa), e agora?
• Não há problema! Para continuar a utilizar os serviços, basta escolher uma das faixas de valor do depósito prévio e fazer um novo depósito bancário (faça um depósito identificado com o nome do contratante) numa das contas-correntes indicadas no contrato (COOPNORE – via Banco do Brasil – ou Caixa Econômica Federal).
• Envie cópia do comprovante de depósito por e-mail ou fax, ao Cartório.
• Assim que o Cartório confirmar o depósito, seu login e senha estarão novamente habilitados à utilização on line dos serviços.

www.lamanapaiva.com.br