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O Papel do Notário na Regularização Fundiária

INFORMAÇÃO PRELIMINAR SOBRE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Conceito Legal de Regularização Fundiária (Art. 46 da Lei n° 11.977/2009)
A Regularização Fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
A idéia de regularização fundiária
O conceito de Regularização Fundiária, deve ser compreendido como um PROCESSO SOCIAL-JURÍDICO-ECONÔMICO DE TRANSFORMAÇÃO, mediante a intervenção do Poder Público na propriedade privada ou pública em decorrência de evidente interesse social, a fim de legalizar a permanência de possuidores em áreas urbanas ocupadas em desconformidade com a lei, de forma a promover o direito social à moradia, a função social da propriedade e da cidade.
As várias modalidades de regularização fundiária
Para a regularização de imóveis no país, a legislação específica já editada instituiu várias espécies ou modalidades de regularização fundiária, pretendendo, com isso, obter um reordenamento do espaço territorial brasileiro, dando ênfase especial à busca de melhorias para as condições ambientais do espaço urbano como medida fundamental à integração social, à salubridade e à qualidade de vida da população.
São elas:
a) regularização fundiária de interesse social, que é a forma mais popular e talvez a mais revolucionária de nossa história, disciplinada pelos artigos 53 a 60-A da Lei n. 11.977/2009, destinando-se à regularização de imóveis urbanos, públicos ou privados, ocupados de forma consolidada e irreversível, por população de baixa renda, predominantemente para moradia;
b) regularização fundiária de interesse específico, prevista pelos artigos 61 e 62 da Lei n. 11.977/2009, destinada à regularização de parcelamentos surgidos já sob a vigência da atual Lei de Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766/1979), mas que permaneceram em situação de irregularidade quanto ao seu registro de parcelamento perante o Registro de Imóveis;
c) regularização fundiária inominada, prevista pelo art. 71 da Lei n. 11.977/2009, sendo destinada à regularização de antigos loteamentos surgidos na vigência da legislação anterior à atual Lei de Loteamentos (Lei n. 6.766/1979);
d) regularização fundiária de interesse social em imóveis públicos, autorizada pela Lei n. 11.481/2007, destinada à regularização de imóveis do patrimônio da União, dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios quanto à sua ocupação por população de baixa renda para garantia do exercício do direito à moradia, por meio de concessões de uso especial para fins de moradia.

ATIVIDADES NOTARIAIS E REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Características das atividades notariais

Atribuições do tabelião

São atribuições do tabelião, segundo Cláudio Martins*:
a) autenticação e certificação, oportunidade em que o notário, baseado na fé pública, legitima escritos e documentos particulares e extrai instrumentos públicos de suas notas e assentamentos;
b) assessoramento, fase em que o cliente é orientado e assistido; c) interpretação, momento em que o tabelião enquadra a vontade declarada nos preceitos jurídicos correspondentes; e
c) instrumentação, ou seja, a redução do negócio jurídico a fórmulas ou instrumento público que lhe garantam eficácia.
*(Cláudio Martins, Direito Notarial, Universidade Federal do Ceará, 1974, pp. 91-92, in Enciclopédia Saraiva, vol. 72, São Paulo: Saraiva, 1977, p. 24. Cf.)
O notário é um agente público delegado que desempenha atividade pública em caráter privado, conforme dispõem o art. 236 da Constituição e o art. 3º da Lei n. 8.935/94.
Entretanto não mantém um vínculo de subordinação frente ao Estado, submetendo-se à fiscalização exclusiva e autônoma do Poder Judiciário e sendo remunerado pelos usuários do serviço por meio de emolumentos.
Com isso, assegura sua independência funcional, já que não sofre a interferência, tampouco recebe remuneração do poder delegante no desempenho de suas atribuições. O tabelião confere segurança jurídica aos negócios entabulados entre as partes. O notário exerce, portanto, o que se pode chamar de controle de legalidade preventivo.

DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA E DA DESJUDICIALIZAÇÃO

Tendência de desjudicialização de procedimentos
Depois da reforma do Poder Judiciário pela Emenda Constitucional nº 45/2004, ganhou ênfase a desjudicialização de procedimentos e, por consequência, o oferecimento de opção de sua realização através da via extrajudicial ou administrativa, a qual confere maior celeridade e menores custos aos usuários dos serviços.

Visão crítica da lei geral de regularização fundiária urbana (Lei 11.977)
Induvidosamente o país não tinha uma lei específica de regularização fundiária urbana até o advento da Lei nº 11.977/2009;
A visão de que a Lei 11.977 é uma lei geral de regularização fundiária urbana é importante no sentido de que ela estabelece um modelo geral destinado à aplicação em relação a realidades específicas muito diferenciadas no contexto de um país continental como o Brasil.
De outro lado, podemos constatar que essa lei, pretendendo desjudicializar terminou por dar ênfase preponderante ao registrador imobiliário, ao gestor público e à comunidade beneficiária como atores da regularização fundiária, quando sabemos que outras instâncias poderão estar envolvidas, como é o caso da participação do Notário, do Ministério Público e do Judiciário.
Basta lembrarmos, por exemplo, do procedimento de dúvida registral para compreendermos que não há como afastar a participação do Ministério Público e do Judiciário no processo de regularização fundiária, ainda que a Lei 11.977 possa ter pretendido afastar completamente sua intervenção.
Apesar de o modelo legal ter privilegiado a opção pela resolução extrajudicial de conflitos, não referiu, em momento algum, a figura do Tabelião de Notas (não tendo, entretanto, vedado sua participação) na regularização fundiária.
A lei atribuiu ao Registrador Imobiliário a tarefa de notificar proprietários e confrontantes e de promover tentativa de acordo entre o impugnante e o Poder Público, quando essa atividade deveria ser caracteristicamente incumbida ao Tabelião de Notas como profissional adequadamente instrumentalizado a mediar os interesses jurídicos presentes e a lavrar o respectivo acordo mediante escritura pública.
A lei, ao estabelecer a aquisição da propriedade pela usucapião, nos termos do art. 60, após cinco anos do registro do título de legitimação, ressalvou que os direitos gerados pela posse anteriormente exercida não ficavam prejudicados, mas não ofereceu solução para que houvesse o reconhecimento do tempo de posse retroativa, possibilitando a antecipação da aquisição da propriedade.

AS VÁRIAS POSSIBILIDADES PARA O TABELIÃO DE NOTAS NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Papel do notário
Em que pese a legitimação de posse ser a etapa em que se pode vislumbrar mais claramente a relevância da atuação do Notário na regularização instituída pela Lei n 11.977, sua participação poderá ocorrer também em outras etapas do processo.
Sustentamos que as declarações necessárias ao pedido de conversão do título de posse em registro de propriedade, previstas nos incisos do § 1º do art. 60, devam ser feitas mediante escritura pública:
II – declaração de que não possui outro imóvel urbano ou rural;
III – declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família;
IV – declaração de que não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de imóveis em áreas urbanas.
Defendemos, ainda, a instituição da comprovação do tempo de posse ad usucapionen, anteriormente exercida à expedição do título de legitimação, por meio de escritura pública na qual o beneficiário fará prova da posse anterior perante o Tabelião de Notas, através de documentos e testemunhas, por ser esse o instrumento extrajudicial apto e disponível no sistema, para a comprovação, harmonizando-se com o princípio apregoado pelo inciso IV do art. 48 da Lei nº 11.977/2009. Isso anteciparia ou dispensaria o cumprimento do prazo de cinco anos estabelecido em lei para o pedido de conversão, já que não pode haver prejuízo à posse exercida anteriormente à expedição do título de legitimação (caput do art. 60).

OS PROJETOS MORE LEGAL E GLEBA LEGAL NO RIO GRANDE DO SUL

PROJETO MORE LEGAL
Estratégia da Corregedoria-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul para a regularização do solo urbano.
Finalidade do projeto
O Projeto MORE LEGAL visa a atender ao princípio constitucional previsto no art. 5º, XXIII, estabelecendo que “a propriedade atenderá sua função social”.
Também, pretende solucionar um problema social, mitigando o número de propriedades informais, atribuindo um título dominial ao possuidor do terreno que se encontra em situação consolidada.
Conceito de “situação consolidada”
Considera-se situação consolidada, aquela em que o prazo de ocupação da área, a natureza das edificações existentes, a localização das vias de circulação ou comunicação, os equipamentos públicos disponíveis, urbanos ou comunitários, dentre outras situações peculiares, indique a irreversibilidade da posse titulada que induza ao domínio.
Para a confirmação de situação jurídica consolidada será valorado qualquer documento proveniente do poder público.
A instrumentalização do ato para fins de localização da parcela é feita mediante escritura pública declaratória, com as anuências de todos os confrontantes do terreno/lote a localizar, sejam ou não condôminos na área maior.
Formas de regularização
-Pelo Proprietário/Loteador (art. 38, da Lei nº 6.766/79): quando notificado para cumprir com sua obrigação de regularizar o empreendimento;
-Pelo Possuidor de qualquer documento que identifique a presença no local (Projeto MORE LEGAL);
-Pela Municipalidade (art. 40, da Lei nº 6.766/79): compete ao Município o direito/dever de proceder à regularização quando o loteador não o fizer.
Procedimentos registrais após a regularização
Regularizado o parcelamento (loteamento, desdobramento, fracionamento ou desdobro) na matrícula do imóvel, os adquirentes de lotes poderão requerer o registro/averbação dos seus contratos.
Os contratos poderão ser ou não padronizados. Também, poderá ocorrer o registro/averbação de um pré-contrato (recibo, ou arras etc.), gerando direitos reais, quando aquele que se obrigou a concluir o contrato não cumprir a obrigação.
Finalmente, registrado/averbado o contrato ou o pré-contrato, para a aquisição da propriedade plena, faz-se mister a outorga da Escritura Pública definitiva ou, na impossibilidade, a obtenção de sentença em processo de adjudicação, salvo nos casos de parcelamentos populares.

PROJETO GLEBA LEGAL

Estratégia da CGJ-RS para mitigar as irregularidades das propriedades rurais, regulada pelo art. 527 e seguintes do Provimento nº 32/2006-CGJ/RS.

Origem do Problema
Ausência de preocupação do legislador com a formação de condomínios pro diviso.
O Estatuto da Terra impôs, pelo estabelecimento da fração mínima de parcelamento, a escrituração e o registro de imóveis rurais como frações/partes ideais, impedindo a sua correta definição/localização e impondo a criação de milhares de condomínios irreais.
Em virtude de terem sido gerados registros deficientes e não correspondentes à realidade (fração ideal), os pequenos proprietários rurais têm enormes dificuldades de dispor e de onerar seus imóveis, atitudes imprescindíveis para que possam produzir.

O que é o projeto GLEBA LEGAL?
É um procedimento de jurisdição voluntária instituído por um provimento administrativo editado pela CGJ-RS, que tem por finalidade a regularização de parcelas de imóveis rurais, registradas em condomínio, porém em situação consolidada e localizada (pro diviso), através de um mecanismo mais prático, rápido e ágil.
Tal regularização abrange quaisquer glebas rurais, sem distinção entre as oriundas de condomínios, em que é impossível definir a área maior e seus respectivos condôminos, daquelas dentro de área maior identificada e da qual sejam eles conhecidos (art. 527, parágrafo único).

Procedimentos para Regularização (artigos 528 e seguintes)
Deverá ser respeitada a fração mínima de parcelamento;
A identificação da parcela deverá observar os requisitos da matrícula (artigos 176, II, nº 3, e 225 da Lei nº 6.015/73 – LRP);
A localização da parcela será feita mediante Escritura Pública declaratória, por declaração do proprietário, com a anuência de todos os confrontantes da parcela a ser estremada, devendo contar, no mínimo, cinco (5) anos de posse (art. 528 e 529);
Admite-se accessio possessionis: soma da posse atual com a dos antecessores para fins de contagem do prazo.
Na falta das anuências, admite-se a notificação dos lindeiros (mesmo procedimento criado pela Lei 10.931/04), conforme parágrafos do art. 528;
No caso em que o imóvel (parcela) a ser localizado fizer divisa com vias públicas (estradas, rua, corredor, sanga, arroio, rio, lago e mar) não há necessidade da participação do Município, Estado ou União ou de seus órgãos representativos na escritura pública declaratória (Provimento 01/08-CGJ).
A simples apresentação do título servirá para a abertura da matrícula e a realização do REGISTRO DE LOCALIZAÇÃO da gleba (igual ao caso de divisão);

Proposição em nível nacional
A partir da experiência vivida no RS na regularização de imóveis urbanos e rurais através dos Projetos More e Gleba Legal, o IRIB está propondo à Corregedoria Nacional do CNJ a edição de um provimento destinado a disciplinar a regularização de imóveis urbanos e rurais em nível nacional.

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NO BRASIL, ANTEPROJETO DE LEI EM TRAMITAÇÃO NO MINISTÉRIO DA JUSTIÇA

O procedimento previsto no projeto de lei prevê o seguinte rito.
Autuado o pedido de usucapião no Tabelionato de Notas e tomadas por termo as primeiras declarações, o Tabelião, no prazo de 30 dias, diligenciará no sentido de identificar as matrículas ou transcrições correspondentes à área a ser usucapida examinando os documentos apresentados e comunicando ao requerente, de uma única vez, a existência de eventuais exigências a serem satisfeitas visando à regularidade do pedido.
O Tabelião, ou preposto a seu serviço, poderá realizar vistorias junto ao imóvel usucapiendo, a fim de esclarecer dúvidas relativamente ao pedido formulado e sua legalidade.
Havendo dúvidas a respeito do registro ou da transcrição imobiliária, o Tabelião oficiará ao Registro de Imóveis solicitando esclarecimentos.
A lavratura da escritura declaratória da usucapião será necessariamente precedida de justificação de posse, realizada perante o Tabelião de Notas.
O ato notarial deverá contar com a presença dos confrontantes e de, no mínimo, duas testemunhas que atestem a posse do requerente.
Devendo constar, ainda, no texto do ato, os requisitos referidos no caput do art. 414 e no art. 415 e parágrafo único do CPC, no tocante à ouvida de testemunhas.
Para a lavratura do ato notarial a que se refere, na declaração da posse, o Tabelião de Notas:
I – deverá observar, em relação aos confrontantes, o disposto no § 10 do art. 213 da Lei n. 6.015/73;
II – poderá realizar as notificações que se fizerem necessárias, usando dos serviços do Ofício de RTD, cujas despesas correrão por conta dos requerentes;
III – poderá exigir dos requerentes a apresentação de documentos que corroborem suas alegações;
IV – deverá exigir a presença do advogado-assistente dos requerentes, o qual necessariamente subscreverá o documento;

O Tabelião oficiará (podendo, por VIA POSTAL, mediante carta registrada, com aviso de recebimento), acerca do pedido apresentado, previamente à lavratura da escritura declaratória da usucapião, para que se manifestem sobre o interesse, os representantes das Fazendas Públicas da União, dos Estados, Distrito Federal ou Territórios e Municípios, assim como do Ministério Público.
Prazo: improrrogável de até 45 dias, contado do recebimento da notificação, importando, o silêncio, a inexistência de oposição ao reconhecimento da usucapião.
O Tabelião de Notas fará publicar, para conhecimento de terceiros e de eventuais interessados, edital contendo o resumo do pedido de usucapião:
No edital constará a descrição que permita a identificação da área usucapienda;
Atendidas as exigências feitas, após o exame preliminar referido e não havendo manifestação de oposição por parte dos representantes, o Tabelião de Notas deverá lavrar a escritura declaratória, em nome dos requerentes da usucapião, com base nos documentos que especificam a demarcação.
Havendo impugnação, observado o prazo de 15 dias, contados da última publicação do edital, o Tabelião de Notas procederá à audiência de conciliação entre os interessados (assistidos pelos advogados), após ciência da oposição ao usucapiente.
Havendo registro anterior, o Tabelião de Notas deverá notificar pessoalmente o titular de domínio, no imóvel, no endereço que constar do registro imobiliário, bem como, se assim requerido, no endereço indicado pelos requerentes, podendo valer-se, para tanto, do RTD.
Não sendo encontrado o titular do domínio ou os confrontantes, o Tabelião de Notas deverá providenciar, mediante custeio por parte dos requerentes, a notificação daqueles e de eventuais terceiros interessados, através de edital.
Presumir-se-á a anuência dos notificados que deixarem de apresentar impugnação no prazo previsto.
Decorrido o prazo previsto, sem que ocorra impugnação, o Tabelião de Notas lavrará a escritura pública declaratória em nome dos requerentes da usucapião.
Havendo impugnação ao pedido de usucapião, o Tabelião de Notas dará ciência de seus termos ao usucapiente e promoverá a audiência de conciliação entre os interessados que deverão comparecer assistidos por seus advogados.
Havendo acordo entre impugnante e usucapiente, o Tabelião de Notas lavrará a escritura pública declaratória em nome dos requerentes da usucapião.
Não havendo acordo entre impugnante e usucapiente, a questão deve ser encaminhada à apreciação do juízo competente;
Julgada improcedente a impugnação, os autos devem ser restituídos ao Tabelião de Notas para a lavratura da escritura pública declaratória em nome dos requerentes da usucapião.

DO REGISTRO DA ESCRITURA
O Oficial do Registro de Imóveis, de posse da respectiva escritura pública, deverá abrir matrícula do imóvel e registrar a respectiva demarcação, procedendo às averbações necessárias nas matrículas ou transcrições anteriores, quando for o caso;
Havendo registro de direito real sobre a área demarcada ou parte dela, o oficial deverá proceder ao cancelamento de seu registro em decorrência da abertura da nova matrícula em nome dos usucapientes.

DA PRESENÇA DO ADVOGADO NO PROCEDIMENTO
Obrigatória, pela complexidade dos documentos a serem reunidos;
Da mesma forma como ocorre como Lei n.º 11.441/2007, art. 982, (inventário, partilha, separação consensual e divórcio consensual);
Pelo fato de que o procedimento inicia-se na esfera administrativa e poderá encerrar-se no Judiciário, caso haja litígio.

DA GRATUIDADE DO SERVIÇO
Para aqueles que forem considerados pobres;
Deverá constar o pedido na própria escritura pública de Justificação;
Base legal: art. 1.124-A, introduzido no CPC pela Lei nº 11.441/2007.
A intenção do projeto é a de introduzir no ordenamento brasileiro a usucapião extrajudicial, uma vez que os serviços de Notários e Registradores estão capacitados para absorver a demanda, nos casos onde não haja litígio.
Esse projeto foi desenvolvido a pedido do Secretário Geral do Ministério da Justiça, Dr. Rogério Favreto, com a finalidade de desafogar o Poder o Judiciário.

REFLEXÃO FINAL
Pelo que podemos avaliar de todo o exposto, verifica-se que ainda há muito o que realizar nas áreas notarial e registral.
Assim, é preciso que a sociedade saiba o que fazemos e o que representamos. Os Notários e Registradores devem dar conhecimento da importância de suas atividades ao usuário. Só assim manteremos a confiabilidade em nossos serviços.